54 te vermijden valkuilen bij het kopen van een huis in Frankrijk

Update 10-3-2024

54 te vermijden valkuilen bij het kopen van een huis in Frankrijk

 Tussen 1993 en 2015 zochten en kochten wij een aantal huizen in de Morvan. Al  30 jaar adviseren wij landgenoten bij de aankoop van een huis in Frankrijk als bouwkundig en juridisch intermediair. Wij kennen het koopproces van zowel koperszijde als verkoperszijde. Tussen 2015 en 2020 waren we als makelaar actief in de Algarve. De Portugese makelaardij is goed te vergelijken met de (ook ongezonde) Franse situatie en is de belangrijkste drijfveer voor mij om alleen nog aan koperszijde actief te zijn.

Zowel bij onze eigen on(t)roerend goed activiteiten als bij die van opdrachtgevers zijn we veel situaties tegen gekomen die als mogelijke valkuilen kunnen worden beschouwd.

Kandidaatkopers moeten aan heel veel zaken denken , voordat ze een openingsbod doen. Onderstaande opsomming worden afgevinkt , voordat er een prijs wordt over eengekomen.

1. De impulsieve aankoop

Kandidaat-kopers gaan op stap zonder doordachte checklist en vallen voor het eerste beste huis met liefde op het eerste gezicht, doen een ( veel te hoog) bod en komen later met de gebakken peren te zitten:

*de naaste buren hebben 13 jachthonden aan de ketting, maar waren tijdens de bezichtigingen toevallig op jacht.

*het aanpalende bosperceel is eigendom van een fervente jager , die er een jachthut gaat bouwen

* dat leuke smalle weggetje waar het huis aan ligt, blijkt in de weekenden en in de zomermaanden op de favoriete route te liggen van veel motorclubs

*de route rural achter het huis is geliefd bij crossmotor liefhebbers

*de afwezige buren blijken bij aanwezigheid een heel hoog Familie Flodder gehalte te hebben

*de locatie van het huis blijkt over een microklimaatje te beschikken met 50 % meer neerslag en mist dan het dal aan de andere zijde van de heuvel

*de boerderij ligt midden in een gebied dat als urbanisatie is aangewezen, over 10 jaar ligt die in een nieuwbouwwijk

allemaal zaken die bij het hanteren van een goede checklist, buurtonderzoek  en een bouwkundige keuring ( niet het DDT!) vermeden kunnen worden.

2. Het kopen via een Nederlandse of Franse makelaar

Ja ik noem het een valkuil, omdat ze overbodig zijn en (te) veel geld kosten dat kan worden uitgespaard door op huizenjacht te gaan buiten de makelaardij om. Er zijn vele websites voor de verkoop P a P ( particulier a particulier) N.B. Een belangrijk deel van de onroerend goed transacties in Frankrijk gaat buiten de makelaardij om en dat aandeel is groeiend. En dan hebben we het nog niet eens over het kopen via een FOUTE makelaar, want die zijn er helaas nog steeds in Frankrijk. Veel kopers zijn heel tevreden met hun kostbare behulpzame makelaar en zijn  het dus helemaal niet eens met deze valkuil.

3.Er van uitgaan dat dat leuke goedkope boerderijtje op de website van makelaar X nog steeds beschikbaar is.

Vaak heb ik huurders/huizenjagers gehad die voor niets kwamen, dat boerderijtje was 3 maanden geleden al verkocht, maar bleef als lokkertje op de website staan. Of het was door een van de andere makelaars verkocht en nog niet bekend gemaakt.

4. Veel te hoog bieden

Vanuit Nederlands perspectief is de koper al vaak blij met een bedongen prijs van 10 % onder de vraagprijs. Er zijn in Frankrijk echter regio's waar het verschil in vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs wel kan oplopen tot 50% . Kijk vooral hoe lang een huis te koop staat. Is dat al jaren, dan is heel veel van de vraagprijs af te krijgen. Een extreem laag bod wordt vaak ten onrechte gezien als een belediging voor de verkoper.

N.B. oktober 2023: Het INSEE, het Franse bureau voor de statistiek meldt recent  een 17 % minder huizenverkoop voor geheel Frankrijk met een prijsdaling tussen de 1 en 5%, met sterke regionale verschillen. De sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren hebben geleid tot een zeepbel met het risico van een 37 % prijsdaling.

Misschien verstandig om die voorgenomen koop van een huis in Frankrijk nog een jaartje uit te stellen?

5. Het kopen van grond die kadastraal nog niet is afgebakend.

NB de landmeter en wijzigingen in het kadaster zijn vaak duurder dan de waarde van de grond, dus koop bestaande kadastrale  percelen .

6. Het kopen van een opknapper als je niet meer dan 6 weken vakantie per jaar hebt.

Een actieve vakantie is leuk als je geen tijdsdruk kent. Ga er vanuit dat je niet meer dan 30 % zal realiseren van de activiteiten die je dacht te kunnen realiseren in de beschikbare tijd.  Een half afgebouwde opknapper wordt een  afknapper (meestal voor de vrouw des huizes) en zorgt voor relatieproblemen.

7. Het kopen van een opknapper als dat niet het ideaal is van beide partners ( zie ook hierboven)

8. Het willen hebben van veel grond, als je dat niet nodig hebt

Nederlanders hebben vaak landhonger omdat land thuis onbetaalbaar is. Het voor een habbekrats kopen van veel hectares lijkt leuk , maar kan ook een bron van kosten en arbeid opleveren. Weiland moet begraasd en onderhouden worden, bossen zijn aantrekkelijker en kunnen nog geld opleveren.

Koop vrij uitzicht over grond die door een ander( een boer) wordt onderhouden in plaats van de grond zelf.

9. Het doen van een bod zonder het Dossier Diagnostic Techniques te kennen en zonder bouwkeuring.

Vrijwel altijd zorgen keuring en DDT voor prijsdrukkende lijken of lijkjes uit de kast. Als de deal prijstechnisch al rond is, zijn die meestal niet meer bruikbaar.

10. Het kopen van een vakantiehuis met geleend geld

Komt men door omstandigheden in geldproblemen dan wordt het vakantiehuis een blok aan het been en moet het mogelijk met fors verlies worden verkocht. N.B. de prijzen in veel gebieden in Frankrijk liggen nog steeds tot 30 % onder het niveau van 2007. (in 2021-2022 is er van herstel sprake geweest doordat Franse stadsbewoners door de pandemie  de voordelen van het thuis online werken en van het goedkoop wonen op het platteland ontdekken.) Maar dat herstel ligt alweer achter ons, zie INSEE bericht onder 4.

11. Denken dat je van verhuur van een huis, een gite, of een B&B  (Chambres d Hotes) kunt leven

Er is een nog steeds groeiend overaanbod van gîtes en chambres d'hotes in Frankrijk. Alleen de zeer succesvolle exploitanten kunnen daar een goede boterham verdienen. Als bijverdienste geen probleem. Zelf hebben wij wel een aantal jaren kunnen leven van de verhuur van 2 gîtes, met een uitzonderlijke bezetting van 34 weken per jaar in een regio waar 10 tot 12 weken al als goed wordt beschouwd. Het kan dus wel, maar het te verhuren project moet een reeks plussen hebben ten opzichte van de concurrentie. Zie onze post : Randvoorwaarden voor de succesvolle exploitatie van een gite ( elders in deze blog.)

12. Kopen van een huis in Frankrijk zonder de taal te beheersen

Lijkt een open deur, maar het aantal Nederlanders, zelfs die er permanent wonen, dat de Franse taal niet of nauwelijks beheersen is schrikbarend groot. Dan zal je er nooit echt integreren. Voor een vakantiehuis niet verschrikkelijk, maar als je er permanent wil wonen een (groot) probleem.

13. Huis kopen in een regio, buurt die je helemaal nog niet kent
Groot risico !
Dat kan een afknapper worden ! Ga altijd eerst een periode huren om de streek te leren kennen.

14. Een huis kopen in een gebied met alleen maar naaldhout

Tijdens de zonnige bezichtigingen leek het een ideale plek, maar bij bewolkt en regenachtig weer
kan voor veel mensen naaldhout deprimerend werken. Grote naaldhoutwouden trekken mist aan.
Dit is subjectief, maar het aantal mensen dat dit gevoel delen is bijzonder groot. Een loofhoutomgeving verandert veel sterker tijdens de seizoenen en geeft daardoor veel meer (positieve) impulsen.

15. Kopen van een huis in Frankrijk als er kinderen uit een voorgaande relaties zijn zonder de erfrechtelijke consequenties te kennen.

N.B In tegenstelling tot Nederland zijn stiefkinderen volslagen derden voor een stiefouder in Frankrijk met het gevolg dat zij bij vererving van het Franse huis 60 % erfbelasting moeten betalen over de marktwaarde van het huis. Er zijn mogelijkheden om dit te voorkomen. Raadpleeg een deskundige of blogger dezes. NB Veel Franse notarissen zullen u hier niet voor waarschuwen en makelaars al helemaal niet.

Sedert 2015 kan je voor de vererving van je Franse bezittingen bij testament kiezen voor toepassing van het Nederlandse erfrecht. Onverlet blijft echter dat de erfbelasting wordt geheven naar Frans recht.

16. Kopen van een huis samen met een partner waarmee geen huwelijk of geregistreerd partnerschap of Franse PACS is gesloten. N.B. een  Nederlandse samenlevingsovereenkomst wordt erfrechtelijk in Frankrijk anders behandeld.

 Als punt 15,  ook 60 % successierechten. Ook dit is te voorkomen.

17. Erfdienstbaarheden ( servitudes)

Een recht van overpad (droit de passage) is de erfdienstbaarheid die in de praktijk de grootste problemen kan geven. Heeft u de keuze tussen een pand met en zonder dit servituut, kies dan altijd het pand zonder.

18. Geen sociale controle
de droomplek met 100 % privacy gevonden ? Droom wordt een nachtmerrie nadat het huis een paar keer is leeg geroofd.

Helaas komt dit op het platteland te vaak voor. Het dievengilde heeft een voorkeur voor plekken waar zij onbespied de boel kunnen plunderen, kunnen arriveren en vertrekken. Was de oogst goed, dan komen ze volgend jaar gewoon weer terug.
Komt het meest voor waar de vluchtweg gemakkelijk is, dus minder bij een doodlopende weg , waar op de hoek naar de doorgaande weg permanent bewoning aanwezig is.

Op mijn eigen checklist voor de huizenjacht staat "sociale controle "boven aan de lijst.

19. Niet  voor de koop kennis maken met de naaste buren

Veel kandidaat kopers laten aankloppen bij de directe buren na. Heel onverstandig, want deze kunnen uw toekomstig woonplezier maken of breken. Geen goed gevoel over deze buren ? Niet kopen ! Zijn het wel prettige mensen, dan kunnen zij kostbare informatie leveren over het beoogde pand ; hoe lang staat het al te koop ? Waarom staat het te koop etc.


20. Geen vorstbestendige winterafsluiting van het watercircuit mogelijk

weet u als koper hoe koud het in de winter in uw huis kan worden ? In de Hoge Morvan hebben wij soms zeer strenge vorst. Indien de waterleidingen niet volledig kunnen worden afgetapt kunnen  leidingen kapot vriezen met als gevolg waterschade in het voorjaar en vooral kapotte thermostaatkranen. Vaak kan men alleen via een compressor het hele netwerk leeg blazen en leg vooral de douchekop in het bad en op de douchevloer. Vergeet ook niet een winterafsluit checklist te maken, 

( Ook de wasmachine en vaatwasser los koppelen en drainen). Een toenemend aantal 2e huiseigenaren verwarmt het Franse huis in de winter ook bij afwezigheid; flink kosten verhogend en lang niet altijd noodzakelijk.

21. Laten gebruiken van je weiland door de boer-buurman zonder tegenprestatie.

Indien een boer om niet een aantal jaren van je grond gebruik maakt, ontstaat een gebruiksrecht, dat je niet zo maar weer kan afnemen. Als je bv alleen laat maaien en 10 euro vraagt per rol gras/hooi ontstaat dat recht niet. Ook zijn er andere mogelijkheden om dit te vermijden , raadpleeg daarvoor je notaris.

22.  De vaste lasten : Taxe fonciere, taxe d habitation en eventueel rioolrechten

Informeer ALTIJD daarnaar voordat je een openingsbod uitbrengt. Overigens is een verhoging in de toekomst niet te voorzien. Wel gaan die lasten altijd fors omhoog bij verandering van de bestemming van een gebouw of delen daarvan. Bv bij het maken van een woonkamer in de stal, verandering van agrarische bestemming in een woonbestemming. N.B. de taxe d'habitation is recent afgeschaft voor hoofdwoningen, maar voor maisons secundaires niet !

23. Het kopen van een huis met een dak van asbestleien
Op zich is een goed dak van asbestleien geen probleem, ook niet voor je gezondheid. Behalve als je het onder hoge druk zou willen schoon spuiten. Het verwijderen van zo'n dak en het gecontroleerd afvoeren van de asbestleien zullen in de toekomst echter steeds duurder gaan worden. Hou daar rekening mee. Nu wordt er door dakdekkers in Frankrijk nog veel illegaal gestort. Kuil graven en zand erover. Dat gaat veranderen !!

24. Kopen van een huis uit een onverdeelde boedel-een mogelijk risico
Het komt voor dat een erfgenaam een huis uit een erfenis verkoopt, terwijl er meer erfgenamen blijken te bestaan.  CDV al getekend ! Makelaar noch erfgenaam wisten dit niet, maar bij de controle door de notaris komt er boven water dat de erfgenaam nog bij hem/haar onbekende halfbroers of zussen heeft. Als die niet willen verkopen gaat de verkoop niet door. N.B. Wij maakten dit zelf ( 2x) mee bij ons derde en vijfde project,  Hier kwam het uiteindelijk goed. Maar we werden ook geconfronteerd met een Nederlandse, die op basis van de getekende CDV haar huis in NL had verkocht en de koop van haar droomhuis in Frankrijk niet doorging op basis van een met bovenstaande vergelijkbare situatie.

25. Er van uitgaan dat een getekend CDV een absolute garantie is voor de eigendomsoverdracht.
Zie hierboven 24. Onderneem dus geen onherroepelijke stappen voordat de acte authentique is gepasseerd.

26. Eigenlijk vloeit dat voort uit 25 : Ga niet aan het werk in of doe investeringen voor het huis, ook al is er toestemming van de verkoper, voordat de acte authentique is gepasseerd. Er kunnen zich  altijd zaken voordoen die de verkoop ongedaan maken, zoals bij het voorval onder 24 genoemd het risico was.

27. Het kopen van een huis zonder aansluiting op een waterleidingnet, maar met een eigen bron. Door de klimaatverandering komen er bij gortdroge zomers ( zoals in 2003 , 2015 en 2023 in de Morvan) bronnen voor het eerst sinds mensenheugenis droog te staan. Niet leuk als dat tijdens je vakantie gebeurt en helemaal vervelend als dat je maison principale is. Het slaan van een diepere bron die wel nog water leveren kan, is kostbaar en niet altijd mogelijk..

28. Het aanleggen van een grote arbeidsintensieve tuin  met veel borders rondom je Franse huis, terwijl dat landschappelijk gezien niet nodig is. 

Vooral bij huizen die alleen tijdelijk worden bewoond, is dit af te raden, tenzij men zich een tuinman kan veroorloven. Op een zitmaaier een paar duizend meter gazon maaien lijkt leuk, maar gaat na een paar jaar tegen staan en voor de periodes dat je er niet woont moet een dure maaier worden ingehuurd. Veel zeventigers wordt het tuinieren fysiek te veel en willen daarom van hun Franse huis af, terwijl dat zonder die tuin helemaal niet nodig zou zijn.

29. Er van uit gaan dat een goed DDT ( Dossier Diagnostics Techniques) betekent dat het gekeurde huis goed is. 

Dat is een absolute misvatting: het DDT zegt niets over de bouwkundige staat van het huis, de fundamenten, de muren, charpente of het dak. Een goed  DDT kan ook afgegeven worden bij een huis dat vrijwel op instorten staat, terwijl een slecht DDT een pand kan betreffen  met een groot potentieel dat als "gros oeuvre" nog in uitstekende staat is. Wil je zeker weten of het pand geen grote gebreken heeft, investeer dan in een bouwkundige keuring! Los hiervan kloppen DDT s niet altijd. er zijn nogal wat cowboys onder de keuringsondernemingen. Herhaaldelijk kom ik asbest tegen in huizen die volgens het DDT asbestvrij zouden zijn.

30. Een huis op het platteland kopen dat is geïsoleerd met glaswol. 

Alles wat leeft, loopt, kruipt , stinkt en wat lawaai kan maken ( slangen, loires, marters,fruitratten , muizen, hagedissen) is gek op glaswol . Helaas heeft St Gobain met Isover in F bijna een monopoliepositie en is Rockwool( steenwol) veel beperkter te vinden bij de bouwmaterialenhandel. Ongedierte maakt graag nesten in glaswol en die isolatie is in slechts een paar jaar bevuilt en grotendeels verdwenen, Terwijl het ongedierte de pest heeft aan steenwol, dat vaak decennia nog steeds onaangetast blijft. Zie ook onder mijn publicaties het artikel "Feest op Zolder".

Overigens geldt dit ook voor isolatie met hennepvezel of olifantengras, wel duurzaam en goed voor CO2 reductie, maar heel geliefd bij muizen en ander ongedierte.

31. Als uw  toekomstige droomhuis ligt in een risicovolgebied 

(bv overstromingen , aardbevingen, instabiele ondergrond) staat dat tegenwoordig vermeld in het DDT, onder het kopje ERP. Je kunt u alsnog van aankoop afzien- boetevrij binnen 10 dagen na ondertekening van het CDV-.Maar zelfs als het pand ligt in een zone die als veilig bekend staat , is het oppassen als het huis pal naast een lieftallig beekje is gelegen. Met de klimaatverandering worden regenbuien steeds heftiger en kunnen liefelijke beekjes in heel korte tijd veranderen in alles meeslepende woeste rivieren. Dus alleen kopen als het huis een fors aantal meters boven het niveau van de beek ligt en op voldoende afstand. Met name de afgelopen paar jaar heb ik dalen  onder water zien staan na forse onweers- en regenbuien, die sinds mensenheugenis nooit onder waren gelopen.

32. De taxe sur la plus value voor klussers die hun 2e huis zelf opknappen.

 In tegenstelling tot de 2e huis eigenaar die zijn huis laat opknappen door een erkende aannemer zijn er voor de Doe het zelver geen aftrekposten bij verkoop van het opgeknapte huis. Heb je een ruïne gekocht voor 10000 euro, er voor 100,000 euro materiaal en jaren werk in gestopt, je verkoopt het voor 150,000 euro dan betaal je over 140.000 euro "winst" de verschuldigde plus value tot 22 jaar na aanschaf en 30 jaar nog de sociale premies . Nadat het Europese Hof de Franse Staat een aantal keren heeft terug gefloten dat er geen sociale lasten opgelegd kunnen worden als daar geen rechten aan ontleend kunnen worden, zijn de tarieven en de titels van de belastingen weer gewijzigd. Het maximale tarief bedraagt nu 19 resp 7,5 % , dus 26,5 % over de zg winst. Doe het zelvers moeten dus een lange adem hebben en hun huis decennia in eigendom houden willen ze niet voor een belangrijk deel voor de Franse fiscus hebben gewerkt. Of maak in dit voorbeeld van je maison secundaire een maison principale en wordt Frans ingezetene om geen slachtoffer te worden van deze gelegaliseerde diefstal.

33. Het kopen van een pand waarop ( nog) geen woonbestemming is verleend,

 bv een grange, die je wil verbouwen tot woning. Het kan zijn dat hier geen certficat d'urbanisme wordt verleend omdat het te ver verwijderd is van de dichtst bij zijnde brandpomp, te ver ligt van de nutsvoorzieningen of te ver ligt van een bewoonde hameau. Je kan natuurlijk in de compromis de vente de verlening van het c.u als voorwaarde opnemen. N.B. de 10 dagen boetevrij annuleren van het cdv geldt alleen voor de aankoop van woningen , niet voor de aankoop van een grange of bedrijfsgebouw. 

34. De aanbetaling storten op de rekening van de makelaar in plaats van de notaris, Gaat de makelaar failliet voordat de overdracht plaats heeft gevonden, dan is het geld kwijt. Bij de derden rekening van de notaris staat de aanbetaling veilig.

35. Een lokatie met harde wind 

 Beoordeel of het beoogde pand niet op een plek ligt waar het vaak heel hard waait en laat het dus niet bij die ene toevallig windstille bezichtiging, Een huis inde luwte is aantrekkelijker dan een waar de sla van je bord afwaait.

36 . Het kopen van een huis waar op korte afstand een windmolenpark is gepland of zou kunnen worden gepland. Informeer je op de mairie en op internet of er in de regio al plannen bestaan en zijn goed gekeurd. In noord Frankrijk is het merendeel van de optimale gebieden al vol gezet, nu rukken de vaak internationale exploitanten op naar het midden en zuiden en zelf de Parcs Naturelles zijn er niet van gevrijwaard. Hoe dichter de bebouwing , hoe minder groot risico. Koop je iets in the middle of nowhere en zijn er te weinig mede-benadeelden om een tegenlobby mee te organiseren dan is dit een risico om over na te denken.

37. De cave

Bij een huis met een cave, een gewelfde kelder, extra opletten of de cave geen scheuren vertoont en de het gewelf intact is. Als de cave instort, implodeert vaak het hele pand. Zelfs een leek zou dit kunnen zien, maar dit komt bij een bouwkundige keuring meteen boven water. Een cave is in de praktijk vaak eerder een last dan een lust.

38. Het zonder zwaarwegende redenen kopen en onderbrengen van een huis in een SCI.

 (Societe Civil Immeubiliere ) De Franse onroerend goed bv, onbekend in het Nederlandse recht. De administratieve en fiscale nadelen van een SCI wegen vaak niet op tegen de zogenaamde voordelen. Er zijn advocaten en notarissen die in een SCI een verdienmodel hebben gevonden.. Laat je niet zomaar een SCI aansmeren, maar verdiep je er grondig in om te beoordelen of het wel zinvol is in de specifieke situatie. Er staat een goed draadje over de voor- en nadelen van een SCI op nederlanders.fr uit 2018.  Gelukkig zijn er steeds meer notarissen en Frankrijkjuristen die de SCI afraden. Conclusie : NIET DOEN !! 

39. ( aangevuld in september 2023) Het kopen van een goedkoop klushuis met het idee dat ooit met winst te kunnen verkopen. Los van de onder valkkuil 32 genoemde plus value bij de verkoop van een 2e woning is het huidige extreem hoge prijspeil van bouwmaterialen in Frankrijk er de oorzaak van dat het totaal aan benodigde investeringen om een klushuis te renoveren tot comfortabele (vakantie-)woning snel hoger kan uitkomen dan de prijs van een vergelijkbare woning , die instapklaar is. Dus begin je aan een klushuis ( zelf kan ik dat niet laten!), doe dat dan niet met winstoogmerk.

40.Er van uitgaan dat de tijdsduur tussen het ondertekenen van het compromis de vente en het passeren van de acte authentique ongeveer 2 maanden zal zijn of dat de termijn afgesproken in het cdv bindend is. Ik ben in de praktijk vele voorbeelden tegen gekomen waar die tijdsduur heel veel langer was, zelfs tot 9 maanden. De in het cdv vermelde datum is slechts een streefdatum en verbindt de notaris (en de beide partijen! ) in het geheel niet,. Dit is te voorkomen door er een boeteclausule aan te verbinden, maar dat wordt heel weinig toegepast.

41. Het kopen van een pand `en pierre` waarvan een van de muren in verregaande staat van ontbinding is bv diep uitgespoeld voegwerk, veel diepe en brede scheuren , of waar een heel dikke laag klimop de mogelijk slechte conditie verbergt. Met name klimop, maar ook wilde wingerd kan gaan wortelen in oud voegwerk en is een sluipmoordenaar voor muren die niet gebouwd zijn met een kalkspecie.

42. Er ten onrechte vanuit gaan dat de verplichting om een fosse toutes eaux binnen 12 maanden na aankoop op norm te brengen niet voor jou zou gelden.

Jaren lang was de praktijk dat de gemeentelijke instanties niet de mankracht hadden om te controleren of deze in het koopcontract vastgelegde verplichting werd nagekomen en de koper zonder boetes de in het Saur rapport vermelde situatie kan laten voortbestaan. Dit is verleden tijd. In delen van Frankrijk is inmiddels de controle hierop ook uitbesteed aan de Saur en zijn de eerste boetes uitgedeeld. Reken dus maar op een onzichtbare investering van rond de 10.000 euro, zelfs als de oude situatie nog stankloos en prima lijkt te functioneren.

43. Het kopen van een huis zonder opslagmogelijkheden, werkplaats, garage of schuur 

Zelf heb ik deze fout meermaals gemaakt, terwijl je vaak met iets meer doorzoeken voor dezelfde prijs er een grange bij cadeau krijgt. Het later bijbouwen van extra ruimte kost onevenredig veel meer. Geen probleem als je een instapklare woning zonder tuin koopt, maar wel als je wil gaan klussen en of tuinieren. 

44. Nederlands Levenstestament en  algemene volmacht. Heb je een Nederlands levenstestament met een gevolmachtigde die in geval van dementie je financiële zaken kan afhandelen zaken ? Die Nederlandse algemene volmacht , zelfs met Franse vertaling, wordt niet geaccepteerd als de gevolmachtigde het Franse huis wil verkopen. Dit is alleen het geval als het Franse huis met alle gegevens vermeld is in de volmacht...Aanpassen dus die algemene volmacht !!

45. Een project samen met vrienden kopen als co-propriete, terwijl splitsing bij aankoop al mogelijk is. 

Zelf zijn we bij ons eerste project er door de toenmalige notaris ingeluisd. We verbouwden een grange in twee onafhankelijke woningen. Om die onafhankelijk van elkaar te kunnen verkopen ( of ver-erven)

was splitsing noodzakelijk. Te vermijden extra kosten voor ons en extra inkomsten voor de notaris en de fiscus. Opgemerkt moet wel worden dat de oorspronkelijke verkoper noch zijn eventuele makelaar, noch de notaris zitten te wachten op een splitsing bij verkoop. Wel moet rekening gehouden worden met kosten voor de geometre en het kadaster, maar dat geldt zowel bij directe of latere splitsing.

46. Locatie, locatie, locatie- een stokoude makelaarswijsheid

Het zit al verborgen onder de in valkuil nr 1 genoemde situaties. Wordt je verliefd op een prachtig huis met een matige locatie ??? Beter is dat te worden op een matig huis op een prachtige locatie. Het huis kan je verbeteren, de locatie nooit.  En bezoek het beoogde huis een aantal keren op verschillende tijdstippen.  Dat spotgoedkope leuke huisje, dat direct aan het smalle straatje ligt is niet voor niets spotgoedkoop. Tijdens het mest uitrijden spat de modder tegen de ramen..

aanvullingen na publicatie op enkele Internetplatforms dd 2-2-2024

47 . De vaak onverwachte interventie van de SAFER, die tot vertraging en irritatie bij het koopproces kan leiden.

48. de klimaatverandering, extreme hitte in Zuid en Midden Frankrijk, die pensionados, die dat niet meer kunnen verdragen, naar koelere noordelijke streken in Frankrijk jaagt.

49. Mede door de klimaatverandering verplaatsen ook bosbranden zich langzaam noordwaarts, koop niet in een gebied waar bosbrandgevaar een bewezen risico is.

50 .Een Franse notaris, die zijn zaakjes niet goed voor elkaar heeft. En helaas zijn die er best regelmatig , zowel  mijn eigen ervaring en als ik de klachten op internet volg. De gemiddelde Franse dorpsnotaris heeft geen flauw benul van de grote verschillen tussen Frans en Nederlands erfrecht en kan je  fout adviseren.   Een koper in Frankrijk heeft het recht van het kiezen van een eigen notaris ( zonder extra kosten). Voor een snelle procedure is het vaak prima om gebruik te maken van de notaris van de verkoper. Ga daar echter eerst mee kennis maken, bevalt de man of vrouw niet, ga dan voor een eigen notaris. Indien je de Franse taal niet voldoende beheerst is het inschakelen van een Nederlandse jurist of notaris aan te bevelen *

* Isabelle Flipse , Kantoor Flipse, Arnhem

* Monique Rombouts, Frankrijk.Notaris .nl,  Zundert

*Mireille Bosscher , Bosscher Advies ,Den Haag

51. Geen internet toegang: geen bereik voor je mobiele telefoon, voorlopig geen glasvezel aansluiting in het verschiet. Nog wel een paar oude koperdraadjes voor een ouderwetse draaischijf telefoon. Of voor een adsl aansluiting indien je niet te ver weg zit van de lokale centrale en de koperdraadjes niet helemaal foutu zijn. Maar helaas: adsl heeft inmiddels ook z'n langste tijd gehad nu het koperen netwerk geleidelijk aan wordt stilgelegd.(Met dank aan Rob van der Meulen)

 

52. « IFI »: Impôt sur la Fortune Immobilière

 

Deze recente vermogensbelasting op (duur) onroerend goed kan een onaangename verrassing zijn voor kopers van panden met een waarde van meer dan 1.300.000.  Deze belastingregeling is redelijk complex  maar kan oplopen tot een jaarlijkse 1,5 % en dat gaat dus behoorlijk in de papieren lopen. En voor Frans ingezetenen geldt daarenboven dat de belasting geheven gaat worden over hun wereld vermogen in onroerend goed. Britten die bij voorbeeld als Frans ingezetenen nog een pied a terre in Londen hebben, kunnen hun borst nat maken. ( Met dank aan Philip Smits)

53. Er vanuitgaan dat een door beide partijen ondertekend Offre of Proposition d'Achat je als koper beschermd

In toenemende mate zie ik, vooral bij Engelstalige makelaars het gespartel met een Offre d'Achat, terwijl dat papiertje nauwelijks of geen bescherming biedt aan koper noch verkoper. Eigenlijk is de makelaar zelf de enige partij die hiermee zijn provisie mogelijk kan veilig stellen , mochten verkope en koper naderhand proberen de makelaar te passeren. De koper is pas gebonden 10 dagen na ondertekening van het compromis de vente en niet door het ondertekenen van een Offre d'Achat. De verkoper is ook pas boeteplichtig indien hij niet levert na ondertekening van het cdv.  Als de verkoper toevallig een hoger bod binnen krijgt gaat die in de praktijk (boeteloos!)voorbij aan het ook door hem ondertekende Offre d'achat . Hoewel de kandidaatkoper de verkoper een proces zou kunnen aandoen, wordt dit nagelaten omdat advocaatkosten en de mogelijke procesduur prohibitief zijn.

54.Snel last van de luchtwegen ? Koop dan niet een woning in dichte bebouwing!

Al eeuwen is de houtkachel in een groot deel van de Franse campagne de voornaamste warntebron. Bij dichte bebouwing, windstilte en lage luchtdruk kan een gehucht of dorp blauw staan van de rook. Bij voldoende afstand tot de buren komt dat niet voor. Met dank aan Vincent vd Sluijs

 

 

Ben je zelf nog valkuilen tegen gekomen, die hier niet staan genoemd, of zijn er items niet correct,  mail ze svp naar bram@van-zanten.com. Bij voorbaat dank.

Ik ben beschikbaar voor aankoopbegeleiding, beoordeling DDT , ( virtuele) bouwkeuringen inclusief renovatieadviezen *, beoordeling compromis de vente en erfrechtelijk advies. contact bram@van-zanten.com

*vanaf maart ook weer fysiek aanwezig in 58

Renovatie en andere tips- columns uit het verleden en heden

 

Renovatie- en andere tips

Veel van onderstaande columns werden geplaatst in Bourgondische Zaken tussen 2011-2013 en zijn een uitvloeisel van onze huizenjacht en renovatie ervaringen.  Waar noodzakelijk kregen  sommige columns  een update in 2023. Een aantal nieuwe onderwerpen zijn toegevoegd op basis van vragen  en discussies opgetekend tijdens de cursussen Traditioneel Voegen Murs en Pierres.

1.Van een Leien Dakje ( 2007)

Grote delen van de Morvan  worden gekenmerkt door fermettes met muren en pierres en met leien daken. In sommige gemeentes  worden die leien daken als bepalend deel van het bouwkundig erfgoed beschouwd en de leien mogen hooguit bij een renovatie vervangen worden door leikleurige dakpannen, maar niet door rode dakpannen.  Zo overkwam mij, dat een door de Caue en DDE goedgekeurde aanvraag   (her-)bouwvergunning van een ingestorte dependance,  de rode dakpannen  door de burgemeester  hoogst persoonlijk geschrapt en vervangen  werd door leien. Jammer want ik had al een paar honderd dakpannen gratis  van een te slopen bakkerij gehaald en klaar liggen, terwijl de leitjes weer een extra kostenpost van een paar duizend euro betekenden.  Het gehucht, waar deze ruïne stond, is voor 100 % met leien gedekt. Maar pal daarbuiten staat een even oude fermette met juist die dakpannen ,die ik niet mocht gebruiken. Toch kan ik burgemeesters beslissing wel respecteren, want mijn lieu dite heeft nog steeds 100 % leitjes,

Laat dat leiendak nu helemaal niet zo authentiek zijn voor de Morvan! Het leien dak is net zo’n exoot als de Douglas in het oorspronkelijke Morvanse loofbos. Tot ca 1900 kwam de lei helemaal niet voor op de daken van woningen en fermettes in de Morvan. Het overgrote deel van de fermettes had chaume, roggestro als dakbedekking. Rijke boerderijen in de periferie van de Hoge Morvan hadden nog wel eens die mooie kleine dakpannetjes,  die men ook op de rijkere huizen in de steden zag  en soms nog ziet. in de noordelijke Morvan waren er ook daken met pierres plattes d’Avallon ( dikke kalkstenen ). Ook kwam de dakbedekking van assiaumes*, lammes de chêne ( eiken plankjes), zoals op de markt in Nolay nog te zien is , in de Morvan voor. De laatste twee soorten dakbedekking ben ik nooit meer op boerderijen tegen gekomen.

Heden ten dage  kan de originele chaumiere beschouwd worden als het toppunt van duurzaam bouwen: alle bouwmaterialen kwamen uit de directe omgeving van de chantier: de keien uit de akker, het hout uit het nabije bos, de specie direct uit de grond en de dakbedekking was het restproduct  van de oogst: roggestro.

Die roggestro, ,chaume, was de zwakste schakel in de chaumiere. Muren en charpente kunnen bijna zonder onderhoud eeuwen mee, de dakbedekking van roggestro nauwelijks een jaar of dertig. Bovendien was deze dakbedekking uiterst brandgevaarlijk. Hele dorpen en gehuchten  zijn in vlammen op gegaan*: Planchez (1807 en 1832), La Fiolle (1844), la Chaise (1854), Lormes (een aantal keren), Montpensy(1897), Vouchot (1898) en Saint Brisson in 1904.

De maison de lait , gebouwd met de spaarcenten van uit Parijs terugkerende nourrices waren de eerste met lei gedekte panden in de Morvan. Daarnaast zijn de brandverzekeringsmaatschappijen de grote initiatiefnemers van het leiendak geweest. Deze hebben met goedkope verzekeringspremies de Morvandiaux tot de lei bekeerd. De oostelijke Morvan ging de leien uit de Savoie betrekken, de westelijke uit de Anjou. En al vrij snel in de 20 e eeuw kreeg de natuurlei concurrentie van de fabrieksmatige lei van Eternit. Toen dit asbestprodukt  in de jaren 70 en 80 in een kwaad daglicht kwam te staan , heeft deze fabrikant een kunststof lei ontwikkeld en op de markt gebracht, die superieur is aan en heel veel goedkoper dan de natuurlijke lei.  Toen in juli 2001 een van de heftigste hagelbuien uit de geschiedenis van de Morvan in een strook  tussen St Honore les Bains en Villapourcon vrijwel alle leiendaken verpulverde, bleven daken met die nieuwe leien vrijwel onbeschadigd.

Ondanks die hagelschade blijft schrijver dezes een aanhanger van de natuurlijke karaktervolle lei.  Het dak van onze huidige woning is voor een groot deel gelegd met de heel gebleven leitjes van daken die na de storm van 2001 opnieuw werden gelegd. Helaas is het op de decheterrie officieel verboden om te recyclen. Maar ondanks dat verbod haalden we daar honderden prima leitjes vandaan. Ook een bordje op een vide grenier  : “ je cherche des ardoises” doet wonderen. Veel  eigenaren van de verwoeste daken hebben de onbeschadigde leien van het door de verzekering betaalde nieuwe dak keurig uit de puinhopen of de container gevist en ergens opgeslagen en willen daar nu 10 jaar later best weer vanaf.

 Overigens is leidekken door elke doe-het-zelver  te doen en leuk !

Bron :J.Levainville: Le Morvan- Etude de Geographie Humaine blz 224 (1909)

2.Grote weersverschillen op korte afstand- Micro klimaten in de Morvan (2011)

Voorjaar 1993 kochten Nederlandse vrienden van ons in de  noordelijke Morvan een huis en in dezelfde tijd kochten wij ons eerste project, een oude stal, in de zuidelijke Morvan in Champrobert, Larochemillay .Hemelsbreed een afstand van 50 kilometer van elkaar verwijderd. We klusten 6 weken op rij in juli en augustus met prachtig zomerweer, met slechts 2 nachten een verfrissende  onweersbui .

 Van de slechte naam van de Morvan qua weersomstandigheden :  “mauvais vents, mauvais temps” merkten wij helemaal niets. Datzelfde najaar spraken we de bewuste vrienden, die ook de hele zomervakantie op hun nieuwe stek verbleven. Zij hadden een tegenovergestelde ervaring: 6 weken bijna non stop regen en slechts 2 dagen stralend zomer weer.

 Andere Nederlandse kennissen hadden een prachtige woning gekocht in Fachin, nog geen 20 kilometer van ons gehucht verwijderd. Het aantal dagen dat zij klaagden over regen en mist, terwijl wij in blote bast en korte broek wegens de hitte de schaduw opzochten was per zomer niet op 2 handen te tellen. Nog extremer was de ervaring op 1100 meter hemelsbrede afstand tussen het huis van onze oudste dochter en partner  met slechts 1 hoge heuvelrug er tussen: op een bij ons stralende warme zondagmorgen met ca 25 graden ,waar we in zwembroek buiten aan het ontbijt zaten, gaat de telefoon : Mijn dochter ….“Pap, wat gaan jullie doen met dit pokkenweer ?”……..”Hoezo, pokken weer ??, het is toch stralend !!!!” ……. “Wat? we zitten in de ijskoude mistflarden , het is maar 12 graden.  De mist komt vanuit het Loiredal over de kam bij le Niret onze kant op ! `

Als de temperatuur bij ons de 30 graden overstijgt, gaan we per definitie verkoeling zoeken op  en in het Lac de Panneciere, een kleine 40 kilometer noordwaarts. Een aantal keren per jaar kunnen we meteen huiswaarts keren, omdat het daar dan helemaal geen mooi weer  is -onweer met plensbuien.

Onze conclusie na zoveel ervaringen met grote weersverschillen op korte afstand was, dat er sprake moet zijn van reeksen microklimaten in onze regio. Over dit onderwerp ontstond op een Frans-Nederlands internetforum een  welles-nietes discussie die om bewijzen vroeg.

Toevallig kwamen wij in het bezit van een geweldig goed, maar zeer belegen boek over de Morvan , uitgegeven in 1907 en geschreven door ene  Dr Levainville :  Le Morvan, Etude de geographie humaine. Uit dit boek heb ik in vorige columns al een aantal wetenswaardigheden gepubliceerd. Levainville publiceert in zijn boek de resultaten van ruim 60 jaar waarnemingsresultaten, zowel qua neerslaghoeveelheid als qua regendagen. Uit zijn kaarten( zie afbeeldingen) blijken al de enorme verschillen in neerslag in en aan de randen van de Hoge Morvan gedurende de 19^e eeuw. De neerslaghoeveelheden lopen/liepen  uiteen van 700 mm per jaar tot 1400 mm per jaar op zeer korte afstand.

Helaas zijn de scans uit het boek van Levainville moeilijk leesbaar, Duidelijk is wel dat de strook vanaf ChCh ( Chateau Chinon in zuidoostelijke richting de meeste neerslagdagen kent.

Een recenter kaart van Meteo France laat zien dat de waarnemingen uit de 19 e eeuw ook nu nog steeds opgaan.

Toen wij zelf onze eerste project in de Morvan kochten, hadden we geen notie van het feit dat we dat kochten op een plek met toevallig meer zon dan iets verder op. Als we nu een huis gaan keuren voor kandidaatkopers  krijgen ze er de  micro-klimaat informatie bij cadeau.

3.Gainage*  van uw oude schoorsteen en andere kacheltips ( update 2023)

Waar vroeger een open vuur in de woonkamer werd gestookt en ook vaak nog een broodoven onderdeel van de schoorsteenpartij uitmaakte, staat tegenwoordig vaak een  losse houtkachel of een al of niet ingebouwde insert, een inbouwkachel. Beide leveren een veel hoger rendement dan het open vuur. Bij de laatste verdwijnt het grootste gedeelte van de geproduceerde warmte meteen via de schoorsteen.

Bij de houtkachels is er echter ( nog) veel kaf onder het koren. Vooral bejaarde kachels hebben vaak nog een heel slecht rendement. Ook de nog steeds populaire Franklin kachel met deurtjes, die ook als open haard te gebruiken is , vreet onnodig veel brandhout . Ook de goedkope aanbiedingen bij de bouwmarkten vallen veelal onder de categorie: goedkoop-duurkoop.

De afgelopen decennia heeft de warmte technologie zich verbazingwekkend snel ontwikkeld, niet alleen in de Scandinavische landen, maar in heel Europa. Kachels en haarden met een rendement van meer dan 90 % zijn door veel merken op de markt gebracht en ook de zg “schone ruit technologie” vindt zijn weerslag in vele jonge patenten.

                                           Hase, toppunt van schone ruit technologie en vuurbeheersing

De schone ruit technologie, waarbij de ruiten van de kachel of de haard niet binnen mum van tijd zijn beroet en het vlammenspel bij frequent stoken soms maandenlang volledig zichtbaar blijft, is te vinden in o.a het Duitse merk Hase, het Belgische merk Stuv en het Nederlandse merken Harrie Leenders en Kal-Fire.

Kalfire insert voor houtblokken tot1 meter

Wel moet opgemerkt worden dat de schone ruit garantie alleen geldt bij het stoken van droog hout.

Zowel mijn vrouw als ik zijn opgegroeid in pyrofiele gezinnen en zijn fervente houtstokers. Er gaat ons niets boven de warmte van een hout gestookte kachel of haard. In alle huizen ( 16) die wij hebben gerestaureerd en hebben bewoond in het verleden hebben we tot 1980 zelf open haarden  gebouwd en daarna heel veel kachelervaring op gedaan. Zelf zweren we bij het aloude Jotul “eitje” , de Jotul nr 1. Helaas uit productie genomen, maar tweede hands nog steeds verkrijgbaar. Een van de weinige oude kachels met een hoog rendement.

                            Jotul eitje, ook als open haard te gebruiken met de klep onder het kacheltje

Gezien het geweldige rendement van dit kacheltje, is het met ons mee geëmigreerd naar Frankrijk en staat het  niet alleen bij ons in de keuken, maar ook in onze gîtes. Het geeft geweldig veel warmte en bij het naar bed gaan goed volgeladen en getemperd kan het vuur de volgende morgen gewoon worden door gestookt.

In heel veel gevallen zien we dat de antieke schoorstenen onder bij de schoorsteen mantel zijn dicht gezet met een stalen plaat, of mooier met een aantal keramieke holle tegels op twee hoekijzers

                          dichtzetten van de schoorsteen met holle tegels, gemakkelijk en goed isolerend

In plaats van het oorspronkelijk open vuur staat er een kachel onder met een stuk pijp door de afsluiting de schoorsteen in, vaak met nog een of meer meter de grote holle ruimte in. De kachel trekt dan veel meer dan nodig.  Bij deze goedkope oplossing dekt de brandverzekering echter niet een eventuele schoorsteenbrand. Los van dit verzekeringsaspect, de kachel zal bij lange na niet haar maximale rendement halen en het houtverbruik ligt veel hoger dan bij een volledige schoorsteenpijp tot de top van de schoorsteen.

Met onze eigen ervaring wisten we dit eigenlijk wel, maar uit krenterigheid  hadden we de Jotul kacheltjes in onze huizen nog steeds “goedkoop” aan gesloten. Ons laatste project wilden we echter optimaal hebben qua warmtevoorziening, dus hier brachten we de flexibele pijp aan in de schoorsteen.

Het resultaat overtrof al onze verwachtingen. We verbruiken per dag in de kachel minder dan de helft hout dan vroeger en de warmteafdracht van de kachel is heel veel hoger geworden. Meteen daarna hebben we alle schoorstenen- ook in onze gîtes- laten “gaineren”.

*De meeste dakdekkers, loodgieters en aannemers zijn maar al te bereid uw  oude schoorsteen te voorzien van een flexibele dubbelwandige roestvrijstalen buis van de op uw kachel afgestemde diameter, een zg gainage of tubage . Bij een rechte schoorsteen van voldoende formaat voor de gewenste diameter een fluitje van een cent, bij een schoorsteen met een bocht echter vaak erg arbeidsintensief. En op de laatste wordt meestal de offerte afgestemd. Een buis van 6 meter lang en 250 mm diameter  kost ,aangebracht en wel, veelal meer dan 1000 euro TTC. Recente offertes fluctueren  zelfs tussen de 1500 en 3000 euro De DHZ er is klaar met een paar honderd euro indien de buis en bevestigingsaccessoires gekocht worden bij een prijsvechter.

Ook de schoorstenen waar HR kachels op zijn aangesloten dienen geveegd te worden, hoewel de roetaanslag vaak minimaal is. Ook een klusje dat een beetje dhz er gemakkelijk kan. Dan is het handig om de kachel met achteruitlaat op een T stuk aan te sluiten met een deksel aan de onderzijde. Deksel verwijderen en de veeg met verlengstukken er in. Brandverzekeringen vragen vaak om een betalingsbewijs van een erkende schoorsteenveger. Maar omdat een schoorsteenbrand in een gain vrijwel onmogelijk is, kies ik voor de dhz optie.

Bijkomend verwarmingsvoordeel van de achter T aansluiting is dat de kachel hierdoor ook een stuk verder de kamer in komt en er minder hitte blijft hangen onder de schoorsteenmantel en meer in de woonkamer wordt verspreid.

Goed en verantwoord een houtkachel stoken begint al met de opbouw van het vuur. Bij de zo genaamde Zwitserse methode wordt het vuur aan de bovenzijde aangestoken en brandt het zich geleidelijk naar beneden. Bewezen is dat hierdoor mogelijke luchtverontreiniging veel beperkter is dan het geval is bij een vuur dat aan de onderzijde wordt aangestoken. Op You Tube zijn goede voorbeelden van de Zwitserse methode te zien.

Een goedkope extra optie om de kachelwarmte beter over de ruimte te verspreiden is het plaatsen van een kachelventilator boven op de kachel. Vooral als de kachel geplaatst is in een grote schoorsteenmantel leidt dat tot een veel beter rendement.

Bram van Zanten

https://ophuizenjachtindemorvan.blogspot.com

4.De oorzaken van de bouwgolf in de Morvan halverwege de 19^e eeuw (2013)

Verreweg de meeste fermettes in de Morvan zijn gebouwd tussen 1840 en 1870. Voordien leefden de meeste Morvandiaux in houten hutten op de zuidhellingen van de heuvels van de Hoge Morvan. Deze hutten waren aan de noordzijde veelal diep in de helling ingegraven. Aan de zuidzijde een deur en heel soms een raam. De Morvan behoorde tot een van de allerarmste streken van Frankrijk, een aantal malen geteisterd door hongersnood. Pas onder Napoleon III begon de Morvan enige koopkracht te ontwikkelen. Een verschillend aantal oorzaken lagen aan deze koopkrachtontwikkeling ten grondslag*:

De nourrices* , die hun in Parijs verdiende spaarcenten investeerden in (relatief luxe) fermettes met meer dan 1 piece ( de zg maisons de lait). Waar de 1^e generatie fermettes altijd het product van zelfbouw waren, de professionele  metselaar kwam in de Morvan nog niet voor, lieten de nourrices hun maison de lait veelal door betaalde krachten bouwen. Bent u de trotse eigenaar van een fermette met in oorsprong al meer dan 1 kamer en met een aantal ramen, dan is dat vaak een maison de lait. Echter niet altijd : Veel fermettes kennen een groei in het gebouw met de opvolgende generaties: een extra dependence, een 1^e verdieping met verhoging van muren en kap. Er zijn maar weinig fermettes die hun oorspronkelijke vorm hebben gehouden.

Het grote aantal door de Assistance Social naar de Morvan gezonden pleegkinderen, de Petits Paris(-iens). Gratis arbeiders en pleegkindergeld voor de Morvanse keuterboer/houthakker.

Het ontwikkelen van een sinds de Romeinse Tijd verwaarloosde infrastructuur: aanleg van een wegennet dat de Morvan ontsloot en de aanleg van spoorwegen.

En niet in de laatste plaats : grondverbetering door toevoeging van kalk (chaulage) Hierdoor konden niet alleen basic gewassen als  rogge, gerst en haver qua opbrengst sterk verbeteren, maar ook gewassen met hogere toegevoegde waarde geteeld worden. De simpele houten ploeg werd na millenia  en vele eeuwen later dan elders ingeruild voor de ijzeren keerploeg ( le brabant) en die zorgde samen met kalk voor een beter leven.  De Morvanse boer kon eindelijk een deel van zijn oogst gaan verkopen, waar hij daarvoor eeuwenlang nauwelijks kon voorzien in voldoende voedsel voor zijn eigen gezin.

Onder Napoleon III werden de beloften van de Franse Revolutie een halve eeuw nadien waar gemaakt: pachters van clerus en adel konden hun gepachte grond goedkoop verwerven en bouwden daarop hun fermettes. In Champrobert ( Larochemilay) gebeurde dat met door de staat verkochte bouwmaterialen uit het in 1795 gebrandschat  chateau . Zo zijn in bijna alle fermettes dit gehucht de poutres , de hoekstenen en de pierres de tailles vele eeuwen ouder dan de fermettes zelf.

De bevolking woonde zeer verspreid , 80 % van de populatie in geïsoleerde hameaux op de zuidhellingen, slechts 20 % in de bourges en directe omgeving. Volledig omgekeerd aan de rest van Frankrijk. En nog heden ten dage zijn nog steeds vele van de noordhellingen in de Morvan zonder bebouwing.

Door de totale isolatie van de Morvan tot midden 19^e eeuw is de Industriële Revolutie volledig aan het gebied voorbij gegaan. Twee wereldoorlogen zorgden voor de ontvolking en grote leegstand. Tot aan het eind van de vorige eeuw hebben vooral Nederlanders van deze leegstand kunnen profiteren. Het aantal gebouwen dat al 50 jaar of langer leeg staat en nog niet is ingestort is heel klein geworden**.

Mocht u in the middle of nowhere een ruïne aantreffen met grandioos uitzicht, dan is de kans klein dat u binnen het Parc nog vergunning krijgt ( een Certificat dÚrbanisme) om deze te herbouwen. Alleen als de locatie onderdeel uitmaakt van een hameau , er voldoende bluswater op korte afstand  aanwezig is  ( nabijheid brandpomp en voldoende waterdruk), drinkwaterleiding en elektriciteitsleiding in de buurt zijn, is er kans dat U een winnend lot in handen heeft. De overheid streeft ernaar geïsoleerde bebouwing in de Morvan te vermijden , zodat het landschap als cultureel erfgoed in stand blijft.

*bron “ Le Morvan , geographie humaine” Dr Levainville 1907

** http://ophuizenjachtindemorvan.blogspot.com

Een veel uitgebreider versie van deze column vind je elders onder de post : de Morvan, van de Romeinen tot vandaag.....(2023)

5.Feest op Zolder (2013)

Bewoners van een huis op de campagne worden, vooral als het een maison secundaire betreft, vaak geplaagd door ongewenste medebewoners: relmuizen, fruitratten , marters en ander ongedierte. Deze dieren kunnen vaak de nachtrust verstoren, vooral als ze tot een soort behoren die zich gelijk de konijnen snel vermenigvuldigen.

Zo heb ik vrienden die na een afwezigheidsperiode van enkele maanden voor het eerst weer sliepen in hun gerenoveerde fermette in de Morvan. Terwijl de heer des huizes door zijn vrouw wordt gemaand wat minder vreemde geluiden te maken, wil hij juist haar hetzelfde verwijt maken. Pas na enig gekibbel beseffen ze dat de bron van de geluiden niet naast hun ligt, maar dat de geluiden onder hun, uit de matras komen. Ze stappen uit bed, halen laken en molton van de matras en daar verschijnt een complete familie loir, die zich een warm tehuis in de matras had eigen gemaakt. Heer en Mevrouw brachten de rest van de nacht door in de auto.

De zolder van fermettes en veel huizen in de Bourgogne heeft van oorsprong nooit een woonfunctie gehad. Alleen die gekke buitenlanders willen die ruimte graag omvormen tot een loft, tot slaap-en badkamers, Vaak is de zolder niet af geschot, de ruimte tussen de sparren  (chevrons) is bedoelt voor de ventilatie en de ideale entree voor alles dat kan klimmen of vliegen en droge ruimte zoekt om te schuilen , te wonen, te spelen , te overnachten, te paren, te poepen en te pissen.

Voordat de eigenaar zijn eigendomsrechten op die zolder wil doen gelden en de niet gewenste logees verjaagd dan wel uitgeroeid zijn, moet er heel veel geïnvesteerd worden. 

Medelijden hebben we met de argeloze ziel die denkt klaar te zijn met wat glaswoldekentjes ( laine de verre)  tussen de sparren afgedekt met een gipskartonplaatje. Want juist die relmuizen en marters zijn gek op glaswol! Indien de toegangsmogelijkheden tot de glaswol niet hermetisch zijn afgesloten, dan is die glaswol in een luttel aantal jaren geheel verdwenen, dan wel zwaar bevuilt met uitwerpselen , urine en nesten.

Op een nog niet geciviliseerde zolder vieren de beesten vooral feest op de nokbalk (faitiere) en boven op de muren, vooral die muren die nog niet gerenoveerd zijn en  de oorspronkelijke zachte kleispecie bevatten. Hierin kan je als loir of marter een  heerlijk een holletje voor je hele  gezin maken ! Vaak worden de bovenste stenen gewoon naar beneden gegooid om meer ruimte te maken.

Indien je een nieuw dak op een fermette legt, is het raadzaam de bovenzijde van de muren meteen  vol te zetten met specie en zodanig dicht te zetten dat vanaf de muurzijde geen toegang meer wordt verleend tot de eerste geïsoleerde ruimte tussen de sparren. Bovendien is er dan ook de gelegenheid om de open ruimte tussen de sparren boven de muurplaat , sabliere, dicht te zetten; dat kan door er stukken balk tussen te zetten van dezelfde hoogte als de sparren, maar ook door de muur op te metselen tot aan de panlathoogte. Daarbij moet om de  ventilatie onder het dak te continueren wel gebruik worden gemaakt van een aantal ventilatie dakpannen of leien, die bij de bouwmaterialen handel voor dit doel verkrijgbaar zijn.

Daarnaast is het isoleren met steenwol ( laine de roche) in plaats van glaswol aan te bevelen. De meeste beestjes die gek zijn op glaswol hebben de pest aan steenwol. Bij het renoveren van een dak waaronder zich reeds  glaswol bevindt, komt men vaak allerhande bewijzen van illegale bewoning tegen, terwijl bij het openen van een dak waaronder zich steenwol bevindt, deze ook vele jaren na het aanbrengen daarvan, nog onaangetast is.

 Bovendien heeft steenwol een hogere brandwerendheid dan glaswol, terwijl de prijzen van beide soorten minerale wol bij dezelfde dikte en isolatiewaarde niet ver uiteenlopen.

Persoonlijk geef ik daarnaast ook nog de voorkeur aan steenwol boven glaswol ,omdat  bij ik bij de eerstgenoemde minerale wol bij het verwerken er van minderlast van  irritatie aan ogen, huid en luchtwegen heb, dan bij de laatstgenoemde.

 Dat de verkrijgbaarheid in Frankrijk van glaswol veel beter is dan van steenwol komt waarschijnlijk door het feit dat de grootste fabrikant van glaswol een Frans concern is en de belangrijkste fabrikant van steenwol een Deense fabrikant is. Steenwol kan wel vrijwel overal besteld worden, maar is vaak niet op voorraad.

Indien men over voldoende middelen beschikt is bij een dakrenovatie het gebruik van kant –en klare geïsoleerde dakelementen (bv  Unidek in NL, Trilatte in F) nog veel beter. Dit alternatief lijkt in aanvang veel duurder. Men bespaart echter aanzienlijk op arbeid , het dak zit er in een dag op en men heeft een scala aan kant-en klare afwerkingsmogelijkheden aan de binnenzijde.  Indien men zelf een oude woning renoveert, kan het laten plaatsen van een Trilattedak  een  enorme tijdsbesparing opleveren. Enig bezwaar dat men tegen deze soort dakrenovatie kan hebben , is dat het dak net zo strak wordt als dat van een nieuwbouwwoning.

6.DDT- Dossier Diagnostic Technique (2017) update 2023

De Fransen zijn dol op afkortingen; velen daarvan zijn niet in het woordenboek op te zoeken en ook de lading die door een afkorting wordt gedekt kan in een korte tijd heel veel groter zijn dan aanvankelijk het geval was. En dat is ook het geval met het DDT, de stapel keuringsrapporten die een huizenverkoper verplicht is te leveren aan de (kandidaat-) koper.

Omdat een paar van de keuringen een beperkte geldigheidsduur kennen, wachten huizenverkopers vaak met het laten keuren totdat een serieuze koper zich heeft gemeld en krijgt de argeloze koper deze rapporten pas te zien nadat een eindbod is uitgebracht en zien ze deze nogal eens voor de eerste keer bij  als bijlage bij het te ondertekenen compromis de vente.   Dom, want dat het DDT kan vaak gronden geven om met een lager aanvangsbod te starten en een lagere verkoopprijs te bedingen.

Vraag dus altijd naar het DDT alvorens een openingsbod te doen. Is het DDT nog niet voor handen en zijn er kapers op de kust, dan is een openingsbod onder voorwaarde dat het DDT geen dure lijken in de kast oplevert een (minder aantrekkelijk) alternatief

De afgelopen jaren is het aantal soorten keuringen sterk uitgebreid en telt naast de oorspronkelijke aandachtsgebieden: asbest, termieten, loodhoudende verf , elektrische en gas-installatie, waterafvoer: riolering/septic tank, systeme d’epandage (SPANC)   nu ook het EPS, het energielabel van de woning , het (geschatte of reële) energieverbruik , mogelijke geluidoverlast ( door vliegtuigen), radonstraling, aardbevings en andere natuurlijks risicos zoals overstromingen  en de verwachting is dat de overijverige ambtenaren nog niet aan het eind van hun Latijn zijn. Zo wordt er nu ook een isolatieadvies door  de keuringsinstantie op te stellen geëist als het energielabel onder de E is. Volslagen onzin als het een vakantie woning betreft waar men ook binnen een stuk muur en pierres apparentes wil behouden.

 Helaas voor de huizenverkoper en indirect ook voor de koper, want de verschillende keuringen kosten geld en bieden geen garantie dat het huis in bouwkundig goede staat is. Bovendien zijn de rapporten voor de leek vaak moeilijk leesbaar. Waar het DDT een aantal jaren geleden een 20 tal bladzijden betrof zijn de meest recente meer dan 80 bladzijden dik. Een heel groot deel van de tekst betreft de wetten waarop de keuringseisen staan omschreven. Voor de kandidaat koper, die het Frans niet perfect beheerst is het lezen en begrijpen van het DDT een moeizaam gebeuren.

Een aantal van de keuringsitems zijn uiterst zinnig, terwijl er ook bij zijn die de meeste kopers  “worst” zullen zijn, zoals de uitgebreide rapportage over loodhoudende verf. De kans dat een kind ziek zal worden van die vaak eeuwenoude verf is een stuk kleiner dan dat hetzelfde kind een giftige paddenstoel eet.  Alleen als van afbladderende loodhoudende verf gegeten zou worden is er een reëel  gezondheidsrisico. Nu is de apparatuur waarmee het loodgehalte in het hout wordt gemeten peperduur ,mede door de radioactieve ( !) lading van het meetapparaat en dat bepaalt mede het hoge tarief voor de deze keuring.

De keuring van de elektrische installatie is natuurlijk zinnig in een land waar de bedrading in de bestaande huizen vaak tot levensgevaarlijke situaties leidt, maar  er wordt ook vaak pietluttig gedaan: het laten zitten van een bouwfitting in een ruimte die vrijwel nooit wordt gebruikt is bv niet toegestaan.

Heeft U als Nederlandse doe het zelver ooit een geaard stopcontact met randaarde in uw Franse  huis gemonteerd, dan zal de installatie vrijwel zeker worden afgekeurd. Ik heb keuringsrapporten onder ogen gehad die vernietigend waren in een bijna 100 % optimaal systeem en goedgekeurde situaties waarbij de koperen kern in een op de muur gespijkerd verlengsnoer bloot lag. Kortom, ondanks het feit dat een keuringsinstantie gecertificeerd moet zijn, is er soms nog sprake van willekeur en gebrek aan eenduidigheid. Ook de tarieven van de keuringsinstanties lopen nogal uiteen. Dus  aspirant huizenverkoper- ga eerst even shoppen.

 En aspirant huizenkoper, het Huis van je Dromen gevonden ? : Vraag eerst naar het Dossier D.T. en laat dat beoordelen door een deskundige voordat je een bod doet. Nog belangrijker : laat ook eerst een echte bouwkundige keuring doen, want  een prima DDT is beslist geen garantie voor een goed huis en  achter een negatief DDT kan best een prima huis zitten. Zowel voor het beoordelen van een DDT of de bouwkundige keuring van een huis kunt u bij de scribent dezes terecht :  bram@van-zanten.com

7.Voegwerk van murs en pierres renoveren (update 2024)

Frankrijk kent in alle gebieden waar natuursteen voor handen is , huizen die met die stenen zijn gebouwd. Vroeger bleven die stenen bijna  altijd zichtbaar, murs en pierres apparentes. Vaak is een deel van de stenen onder een laag voegspecie verdwenen, dan speek je van enduit beurre, geboterde specie, onbekend in het Nederlands. Halverwege de vorige eeuw werden die muren en pierres als blijk van armoede beschouwd en werden de karakteristieke muren vaak verborgen onder een laag spuitwerk, onder crepi of nog erger , met een laag cement afgesmeerd.

Hierdoor verloren niet alleen het huis en vaak hele dorpen en steden hun historisch  uiterlijk, maar bouwkundig gezien verloren de muren ook een deel van hun positieve kenmerken.

De natuurstenen muren van boerderijen  en woonhuizen gebouwd  voor ca 1875, waren meestal gebouwd met een specie zonder enige toevoeging van kalk of cement. De specie bestond simpel uit de ter plaatse gewonnen aarde met klei of leembestanddelen en zand. Rijkere huizen kenden al wel vaak een kalk of cement toevoeging in de specie, overheidsgebouwen bijna altijd.

Nadat tussen 1840 en 1850 in de Bourgogne op grote schaal kalkbemesting tot veel grotere oogsten in de akkerbouw leidde en er op veel plaatsen kalkovens werden gebouwd, penetreerde kalk ook in de huizenbouw als bindmiddel in de metselspecie.

 Vaak zien we in fermettes in de Morvan dat de oorspronkelijke muren rond 1900 zijn verhoogd met ruim een meter op het moment dat de het dak van roggestro werd vervangen door een leiendak. Het dak van een chaumiere was steil , het had een hellingshoek van 55 tot 60 %, terwijl een leiendak kon volstaan met een hellingshoek van 35 tot 45 %. Hierdoor kon met aanpassing van de charpente de voorrraad- of hooizolder een veel grotere opslagcapaciteit krijgen. Bijna altijd zien we dat deze verhoogde muur is opgebouwd met een veel sterkere en nu kalkhoudende specie dan de oorspronkelijke muur, die met zijn in water oplosbare kleispecie, heel gemakkelijk kan uitspoelen.

Zowel de oorspronkelijke kleispecie als de latere kalkhoudende specie geven de muur een hoog vochtregulerend karakter. Dit in tegenstelling tot een cement houdende specie, die niet kan “ademen” . Indien men een uitgespoelde voeg “repareert” met cement is dat een aanslag op de kwaliteit van de muur.  Helaas zien we deze aanslag maar al te vaak voorkomen, niet alleen gepleegd door doehetzelvers, maar ook door artisans. Vaak door onwetendheid maar ook door misplaatste besparingsoverwegingen. Een zak cement is nu eenmaal een heel stuk goedkoper dan een zak kalk.

Naast de vochtregulerende  eigenschap van een kalkspecie is ook de flexibiliteit ervan voor de murs en pierres van belang. Een kalkvoeg beweegt mee met de beweging of trilling van de muur, dit in tegenstelling van een cementvoeg, deze is star en zal scheuren bij trillingen. Een cementvoeg zal onder ongunstige omstandigheden vaak stuk vriezen, een kalkvoeg nooit.

Indien men de oorspronkelijke kleur van de bij de bouw van het pand gebruikte specie wil benaderen is het gebruiken van in de directe omgeving  gewonnen kleiaarde onder de mogelijk aanwezige  terre vegetale aan te bevelen. Schrijver dezes heeft in de afgelopen 30 jaar vele meters murs en pierres gerenoveerd en krijgt meestal de beste kleur resultaten met een specie van witte kalk  en per plaatse gewonnen klei en metselzand. Indien het kleibestanddeel in de gewonnen terre argile heel hoog is, dan wordt het aandeel metselzand groter.  Te veel klei kan dan leiden tot krimpscheuren in het voegwerk. Het toevoegen van pigmenten is in het geheel niet nodig. Om de juiste speciereceptuur  en de gewenste kleur te verkrijgen zijn een aantal proefjes wenselijk. Het blijft een beetje alchemie , maar proefondervindelijk komt men meestal wel tot het gewenste resultaat.  Schrijver dezes geeft een aantal keren per jaar voegcursussen in de Bourgogne. Zie hiervoor  https://traditioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com


8.Toeristenbelasting-Taxe de Sejour  in de Nievre (2013)

Sympathieke belastingen bestaan niet. Belastingen ondergaat men en betaalt men gewoonlijk als noodzakelijk en onvermijdbaar.  Er zijn echter ook belastingen waarbij de nekharen  van  menige belastingplichtige overeind gaan staan. Dat zijn het soort belastingen waarbij het kan voorkomen dat de controle- en inningskosten even groot of groter zijn dan de opbrengsten ,  belastingen die leiden tot concurrentievervalsing of waarbij de particulier ongevraagd als onbezoldigd belastinggaarder wordt aangesteld.

In veel Europese landen worden  plaatselijke belastingen geheven onder de titel  “toeristenbelasting”, in Frankrijk sinds 1910 bekend als “Taxe de sejour”.  Deze taxe is door de toerist te betalen en door diegene die hem onderdak aanbiedt te innen en kan tegenwoordig  variëren van een paard dubbeltjes tot 1,44 euro per overnachting .

 Er zijn ook bepaalde categorieën van personen vrijgesteld van deze taxe: kinderen tot 13 jaar, steuntrekkers, begeleiders van zieken en  invaliden, ambtenaren op dienstreis en seizoenwerkers. Wel moeten daar bewijzen van overlegd worden. Ook worden er kortingen verleend op basis van kinderrijke gezinnen, bv 50 % voor gezinnen met  5 kinderen onder de 18 jaar ( wederom met overlegging van bewijsstukken)

De hotelier, campinghouder of vakantiehuisverhuurder moet in de meeste een nauwgezette administratie bijhouden voor deze taxe de sejour .

De prefectuur van de Nievre is er een groot voorstander van on in het hele departement de taxe de sejour in te voeren. Besluitvorming daarover vindt echter plaats in de zg Communautees de communes.  Zo heeft de CdC des Portes Sud du Morvan ( canton Luzy en St Honore les Bains) op 30 november 2011 besloten de taxe de sejour in te voeren per 1 januari 2012.

De meeste bij  de Mairie en het  Office de Tourisme  bekende accommodaties zijn hiervan in het eerste kwartaal 2012 van op de hoogte gesteld. Er zijn echter heel veel te huur aangeboden vakantiehuizen echter nooit aangemeld bij de mairie van de commune waarin deze zijn gelegen.

Verhuurders die hun huis niet hebben aangemeld , maar dat wel op internet aanbieden zijn gewaarschuwd: de lokale overheden en de Franse fiscus worden zelf ook steeds actiever op het net en hebben de ( nog steeds bescheiden)  belastinginkomsten uit verhuur hard nodig.

In principe dient  de gehele opbrengst van de taxe de sejour te worden besteed aan de bevordering van het lokale toerisme. Aan de medewerksters van hety Office de Tourisme zal dat niet liggen, Zij zijn hard bezig met een brochure en een website waarop alle bekende accommodaties worden gepromoot.

De volgende kanttekeningen maak ik bij deze voor de meeste communes nieuwe belasting:

De communicatie en de planning met de belanghebbenden is op zijn zachtst gezegd onzorgvuldig geweest.

Huurders die al in 2011 hun vakantie hebben geboekt kan je moeilijk confronteren met een belasting die op het tijdstip van reserveren onbekend was.

De administratieve rompslomp is voor bv een campinghouder met 200 gasten in het hoogseizoen veel te zwaar en zelfs onmogelijk. In andere gebieden is het mogelijk om met een forfait de hele taxe af te kopen, hier helaas niet.

Het overleggen van bewijsstukken voor vrijstellingen of reductie van de taxe is voor veel buitenlandse toeristen onmogelijk. Het lijkt wel of de uitvinder van de regelgeving op een Frans eiland woont met alleen Franse toeristen.

Het principe van gelijkheid “egalite” wordt geweld aangedaan: de taxehoogte wordt gerelateerd aan het aantal sterren bij classificatie. Een niet geclassificeerde gîte kent een tarief van 0,44 euro, een 4 sterren gite 1,10 euro, terwijl de huizen hetzelfde comfort bieden en dezelfde huurprijzen kennen.

Uit protest kan men overwegen alleen uit fiscale overwegingen te declassificeren van 5 sterren  naar 1 ster . Dat kan door een extra 70 cm bedje in een hoek van een slaapkamer te zetten.

Bovendien wordt in het aangrenzende canton Moulins Engilbert deze taxe nog niet ingevoerd. Op een vakantiebudget van een gezelschap van 6 personen voor een verblijf van 3 weken maakt dat 138 euro uit.

Schrijver deze heeft de lokale overheid hierop gewezen en hoopt op wijzigingen ten goede.

Naschrift: Per 2015 is ook in het canton Moulins Engilbert de taxe de sejour ingevoerd, zodat er nu wel sprake is van "egalite", maar deze belasting blijft inproduktief en komt alleen het kuuroord St Honore des Bains ten goede.

9.In een fermette hoort een vloer van tomettes…………………………………(2013)

Als ik een een boerderij, een fermette , in de Bourgogne binnen ga , is de vloer het eerste waar ik naar kijk.  Te veel komt het voor dat het karakter van het interieur wordt dood geslagen door een tegelvloer die eerder  in een nieuwbouw woning thuis hoort dan in een fermette uit het midden van de 19 e eeuw of nog ouder.

De meeste fermettes in onze regio hebben in de oorspronkelijke woonkamer bijna altijd rode  vierkante tegeltjes liggen, in rijkere gebouwen zijn deze vaak zeshoekig en een stuk geler. De laatste zijn de echte tomettes, maar in het spraakgebruik zijn ook alle oude vierkante tegeltjes tot  tomettes geworden.  Die rode  tegeltjes in de sejour zijn ook vaak nog bedekt met een ook rode verflaag, die heel moeilijk te verwijderen is.

Deze tegeltjes in de woonkamer zijn bijna altijd al fabrieksmatig geproduceerd en eentonig van kleur. Ze dateren meestal van rond 1900. Op de hooizolders van de meeste fermettes liggen echter heel vaak handmatig ( veelal in de eigen broodoven)  geproduceerde tegeltjes, die eenmaal schoongemaakt, de meest fantastische kleurschakeringen kunnen hebben. Dat komt door het hitteverschil  op de verschillende plaatsen in de oven. Deze tomettes zijn de laatste decennia zeer in trek en kosten in Dyon en Parijs al snel een paar honderd euro per vierkante meter. En met name deze zachte en poreuze tegels zorgen voor de meest karaktervolle tegelvloeren.

 Omdat ze  poreus zijn,  trekken  ze vuil aan en is het wel raadzaam ze te behandelen, nadat eerst de kalk of cementsluier is verwijderd. Vaak worden ze behandeld met oxaan olie. Nadeel daarvan is dat de kleuren dan wel extreem tot uiting gaat komen. Ook lijnolie wordt wel toegepast, maar dat trekt juist vuil aan. Zelf geven we de voorkeur aan een behandeling met een wasoplossing van HG, die we elke 4-5 jaar herhalen. Dan blijven de kleuren zacht en zijn de tegels wel vuilafstotend.

De tegelindustrie is de populariteit van de oude tomettes natuurlijk niet ontgaan en sinds enkele jaren zijn er nieuw gebakken tomettes op de markt , fabriek in Corbigny' , die de oude aardig benaderen.

Maar natuurlijk is het veel leuker om zelf op jacht te gaan naar de oude tegeltjes. In onze eigen gerestaureerde fermettes komen deze  uit minimaal vier verschillende bronnen, soms geheel gratis, soms voor een bescheiden bedrag per tegel. Dat heeft wel het nadeel dat de formaten uiteenlopen van ca 14x14 cm tot 16 x 16 cm. Bij onze oudere projecten hebben we het formaatverschil opgelost door een brede voeg, die de  verschillen opvangt. Dat ziet er prima uit , maar ligt ver weg van de originele vloeren waar de tegels in voegloos halfsteensverband liggen. In ons laatste projecten hebben we dat verband wel gedaan  ,, maar daar moesten per rij tegels alle tegels het zelfde formaat hebben en moest er af en toe een tegel half  worden door geslepen om de voegen niet in elkaars verlengde te krijgen.

In de handgebakken tegels komen ook letterlijk leuke “misbaksels” voor, met de sporen van het leven op het oude boeren erf, zoals de poten van eenden, kippen, poezen , honden. Dieren die het aardig vonden om over de kleivormen te lopen die in de zon lagen te drogen voordat ze de oven in gingen. Er zijn zelfs verzamelaars die zich hier in specialiseren.

Tomettes worden tegenwoordig regelmatig aangeboden op Internet, in de regionale vraag en aanbodkrantjes en op rommelmarkten. Zelf hebben wij altijd prima resultaten geboekt met een bordje op een rommelmarkt: “Je cherche des tomettes”. Dan worden Franse voorbijgangers er aan herinnerd dat ze al decennia een paar honderd tometjes hebben liggen in hun schuur, waar ze graag en soms geheel gratis van af willen.

Dat de prijs voor oude tomettes in de handel zo hoog is, is niet verbazingwekkend. Los van de hedendaagse schaarste er aan , is het schoonmaken er van een heidens karwei. Aan de onderkant zit vaak een dikke laag harde kalkspecie. Om die er te verwijderen is een elektrische beitel handig, nadat de tegels uren lang hebben voor geweekt in water. Omdat de tegels vaak millimeters in dikte van elkaar verschillen is verlijmen ervan onmogelijk, ze moeten in een minimaal 4 cm dikke specielaag worden gelegd en dat is vakwerk. Van alle restauratiewerkzaamheden in een fermette is het verzamelen, schoonmaken en passend leggen in halfsteensverband van tomettes verreweg de meest arbeidsintensieve. Er gaan honderden uren in zitten, maar dan heb je ook een geweldige vloer.

10. Doorbraken voor ramen en deuren in muren en pierres  (2023)

NB de muren en pierre van 50 cm dikte zijn bijna altijd opgebouwd uit 3 schillen : binnen en buitenschil zoveel mogelijk vlak aan de zichtzijde en gestapeld, de middenschil vaak gevuld met stenen die geen enkele vlakke zijde hebben en die dienen als vulmiddel.

2 manieren, 

10.1 De langzame en veilige:

Maak eerst met stootijzer behoedzaam een gat een stukje boven de toekomstige latei, steek er een stevige balk doorheen en ondersteun die aan beide kanten van de muur met een stempel/ domme kracht.

Kap de noodzakelijke ruimte voor de latei ( eiken balk , natuursteen of gewapende betonnen latei) aan een kant van de muur uit. Meestal is 1/3 diepte (binnen of buitenschil) in de muur al genoeg.  Metsel die latei in. Laat 48 uur drogen.

In de Morvan is de buitenlatei vaak van graniet of kalkzandsteen en zowel de ondersteuning van de middenschil als de binnenschil heel vaak een eiken balk.

Kap daarna alle stenen uit voor de percement, 15 tot 30 cm breder aan beide kanten dan de toekomstige opening. Maak bekisting verticaal met 2 brede planken exact of gerend op de afmetingen van het te plaatsen nastel-kozijn. Bevestiging met de antieke lange Franse lijmklemmen, op minimaal 2 hoogtes. Sla de klemmen goed vat. Spijker een eerste plank op vloer dan wel vensterbank niveau aan beide zijden. Begin nu met opmetselen, zoveel mogelijk met dezelfde keien als die er zijn uit verwijderd. Ik doe dit wel(uitzondering) met cementspecie. Zorg dat de vlakke zijde van de keien zoveel mogelijk tegen de bekisting leunen indien je de muren geheel of gedeeltelijk en pierres apparentes wil maken/houden.

Verwijder de bekisting de volgende dag en krab de cementvoegen minimaal 1 cm diep uit om daarna met een kalkvoeg af te maken. 

2. 

   meer ramen, meer licht in de keuken

3. 

   een percement- zoooo simpel !!!!
   
   

4. 10.2de snellere en enigszins risico houdend  : zonder ondersteuning van een domme kracht en met plaatsing van de latei pas nadat de zijwanden van de percement weer zijn opgebouwd. 

Maak met het stootijzer een eerste opening in de muur. Verwijder met steenbeitel, breekijzer het gat in eivorm  tot boven de toekomstige lateihoogte. Ook hier 15-30 cm breder aan beide zijden dan de toekomstige kozijn hoogte.  Maak de bekisting exact tot aan de onderkant van de kozijn hoogte. Opmetselen identiek als onder a.  Plaats de lateien ( meestal 3 stuks)  boven de bekisting en metsel de ruimte erboven weer op.  

Zelf heb ik een dertigtal grote en kleine raam en deuropeningen gerealiseerd met methode b. Draag bij het slopen en de opbouw wel veiligheids schoenen, want grote keien kunnen onverwacht los komen. 

11.Uitvlakken van een doorgezakte zoldervloer met lichtgewicht beton (2023)

Nederlanders en Belgen zweren vaak bij houten vloeren voor de verdieping van hun huis en pierre en het merendeel gaat dan ook aan de slag met het waterpas uitlijnen van een nieuwe zwevende vloer boven op de bestaande.

Dat deed ik ook op mijn eerste project. Het waterpas monteren van een nieuwe balklaag is een arbeidsintensief en nauwkeurige klus. Voor de akoestische en thermische isolatie zijn er naast minerale wol inmiddels veel alternatieven op de markt waarmee de vloer kan worden geïsoleerd.

Een groot nadeel van de zwevende vloer is dat de meestal oorspronkelijke bewoners van die zolder : marters, loirs, slangen, muizen en ander (on-)gedierte hun kans afwachten om terug te keren naar hun habitat van weleer.

Zo geschiedde ook bij mij. Na een paar jaar overlast van een loir-gezin in mijn zwevende vloer in de slaapkamer,  heb ik die weer gesloopt en vervangen door beton allege, licht gewicht beton.

Meestal heeft lichtgewicht beton een groot bestanddeel in de vorm van ( meestal gerecyclede)  polystyreenkorrels, maar er zijn ook recepturen met geëxpandeerde kleikorrels zoals die ook in de hydrocultuur voorkomen. Het zandaandeel is meestal maar zeer klein en het cementaandeel net groot genoeg voor de binding.

Bij drie van mijn projecten waren de vloeroppervlaktes minimaal 60 m2 en daar heb is het lichtgewicht beton via een spuitwagen naar de zolder getransporteerd en in een situatie met een mengmachine op de kraan van een Manitoe.

Indien een betonmolen naar de zolderverdieping te transporteren is bij kleinere oppervlakten zijn de zakken kant en klare lichtgewicht beton van Fim Force ideaal, Die wegen 14 kg bij een volume van 60 liter, dus gemakkelijk te tillen. Alleen water toevoegen, mengen en uitrijden en uitrijen.

Het uitharden van de lichtgewichtbeton vloer kan best lang duren, afhankelijk van de dikte. In mijn projecten vaak maar 5 tot 7 cm op de hoogste gedeelten van de oorspronkelijke vloer tot bijna 20 cm op het diepste punt. De vloer is wel binnen 24 uur beloopbaar.

Voordat het beton gestort wordt heb ik wel altijd de elektra infrastructuur op de vloer aangebracht, vooral waar er sprake was van zakleidingen naar de begane grond. Waar sanitair gepland was, eerst de afvoeren gemonteerd. Daar overheen een dikke aaneengesloten folie ( vijverfolie van de Hornbach, ijzersterk en betaalbaar) , aan de muren minimaal 10 cm omhoog geslagen. Tegen de zijmuren een laagje schuimplastic als dilatatie aanbrengen. Hierdoor moet in principe een waterdichte laag zijn gerealiseerd. Anders bestaat het risico van vocht plekken in het plafond op de begane grond.

In mijn ervaring heeft lichtgewicht beton een viertal geweldige productvoordelen boven een zwevende houten vloer

1.     Geen toegang tot ongedierte

2.     Optimale thermische isolatie

3.     Optimale akoestische isolatie

4.     Gemakkelijk waterpas te maken

De kachel in de woonkamer voorzien van een bovenliggende vloer met beton allege hoeft veel minder hoog gestookt te worden dan bij een ander type zoldervloer.

Waar bij houten vloeren het contactgeluid er voor zorgt dat je vrijwel elke voetstap die er boven wordt gezet, beneden kan horen, is dat bij licht gewicht beton nihil.

Is de bestaande zoldervloer wel vlak en waterpas, dan zijn er veel isolatie alternatieven van vrijwel alle gipsplaatfabrikanten, zoals Placoplatre, Lafarge, Knauf en Fermacel , meestal met een zware persing steenwol als isolatielaag.

 12.Vochtproblemen in een huis en pierre , definitief op te lossen door te investeren in een Drymat (2023)

Huizen en pierre staan , met name in de Morvan, heel vaak op een zuidelijke berghelling gebouwd met hun (noordelijke)  kont deels in de grond, soms zelfs tot aan de dakgoot. De oorzaak hiervan is dat de bouw halverwege de 19^e eeuw bijna altijd op de plek plaats vond , waar daarvoor een plaggenhut stond die grotendeels in de grond was gebouwd met alleen een raamopening in de deur op de zuidgevel.

Kopers van een oorspronkelijke fermette laten deze heel vaak uitgraven aan de hellingzijde , niet alleen om daar extra ramen te kunnen plaatsen, maar ook vaak om de muur vrij te maken van grondwater druk en daarmee de woning droger te krijgen. Vaak wordt dan meteen drainage aangebracht. Nota Bene : dit veroorzaakt meestal extra scheurvorming in de muur, omdat deze zich bij verandering in grondwaterdruk opnieuw moet zetten.

Heel vaak is hiermede het vochtprobleem in het huis niet definitief opgelost. Met name woningen , die niet permanent bewoond, geventileerd en verwarmd worden, houden vaak een hardnekkig vochtprobleem. En dat wordt niet opgelost door het plaatsen van een of meer vochtopnemende machines. Deze zorgen namelijk voor een vicieuze cirkel, ze nemen vocht op uit de omgeving, maar trekken juist daardoor nieuw vocht aan uit de vloer en de muren.

Toen ik in 2015 mijn huizen in de Morvan had verkocht, vertrok in naar de Algarve. Daar kocht ik een appartement op de begane grond dat ook aan een zijde in de berg was ingebouwd. Optrekkend vocht in alle muren zorgde niet alleen voor continue schade in het stucwerk boven de plinten, maar ook voor een muffe lucht, vochtige inhoud van de klerenkasten en klam beddengoed, zodra het pand een paar weken niet bewoond was.

In Portugal kwam ik op een beurs voor het eerst de Drymat tegen , aldaar vertegenwoordigd door een bedrijf met de naam Resultado Guarantido Lda, van de Nederlander Martin Verloop. Het is een Duits product, door een reeks van patenten beschermd en relatief duur. Maar omdat mijn appartement geheel moest worden gerenoveerd kon ik de toentertijd ruim 3500 euro in mijn budget mee nemen.

Uit de meertalige documentatie van Drymat Systeme worden de kenmerken en resultaten van het product bevestigd door gerenommeerde Duitse keuringsinstituten. Een van de meest overtuigende verkoopfeiten is dat het wereldberoemde museum de Hermitage in St Petersburg een reeks Drymats had aangeschaft met verbluffend resultaat voor de vochthuishouding in de kelders van het museum.

De werking van het kleine kastje, dat een bereik rondom heeft van 8 meter komt er simpel gezegd op neer dat via magnetische impulsen de H2O watermoleculen splitsen in H en O, waarbij de watermoleculen in de grond verdwijnen en de O in de lucht.

De geld terug garantie geldt voor een periode van 3 jaar. Voor installatie werden in mijn pand op 5 plekken gaatjes in de muren geboord waar het vochtgehalte werd gemeten. En dat werd jaarlijks over een periode van 5 jaar herhaald. Waar bij de eerste meting het vochtgehalte van ruim 70 % over een kwam met 700 liter water in een m3 muur, was dat een jaar later al meer dan gehalveerd en na 5 jaar onder de 15 %.

Al na 3 maanden was er na afwezigheid geen muffe  geur meer, de kleren en het beddengoed kurkdroog. Bijkomend voordeel was dat de verwarming ook veel sneller resultaat gaf omdat niet eerst het vocht moest worden weg gestookt. Bovendien kon ik het ook fysiek goed voelen. In de vochtige omgeving kwam ik stram en stijf uit bed, dat was als sneeuw voor de zon verdwenen.

De marketing van dit product is in Duitsland succesvol, maar er buiten is de prijs ( en geloofwaardigheid) duidelijk een groot probleem. Maar als je proefondervindelijk de voordelen op een rij weet te zetten is de hoge prijs redelijk snel gecompenseerd : geen herhaalde reparatie meer door vochtschade, minder verwarmingskosten, geen schimmelvorming door optrekkend vocht  en het allerbelangrijkste: een prettiger en gezonder woonklimaat .

Als ik een 20 tal jaren jonger zou zijn, had ik alles in het werk gesteld om de vertegenwoordiging voor Frankrijk in handen te krijgen. Er bestaat een Franse Drymat vestiging, maar de gegevens daarvan heb ik nog niet boven water gekregen.

13. De cave , een lust of een last ? (2023)

De afgelopen decennia heb ik veel huizen mogen keuren en de meerderheid daarvan hadden 1 of meerdere gewelfde kelders, caves. Vaak wordt in de wervende teksten van makelaars die cave als extra verkoopargument vermeld. De argeloze kandidaat koper denkt bij een cave al snel : prachtige opslag voor de wijnen die ik in Frankrijk natuurlijk in het groot ga inslaan .

In de praktijk blijkt dat fors tegen te vallen, meestal zijn de etiketten van de wijnflessen al na een paar weken beschimmeld en na een jaar al niet meer leesbaar. Eigenaren van een pand met een cave gebruiken die cave in meerderheid voor het opslaan van niet meer gebruikt lelijk plastic meubilair, dat beter direct naar de dechetterie zou zijn afgevoerd. In een enkel geval wordt de cave nuttig gebruikt omdat er een boiler of een fosse septic in is geplaatst.

Bij die laatste zie ik echter vaak dat door het doorvoeren van afvoeren of waterleidingen door het cave gewelf deze verzwakt is.

Dus in de praktijk wordt in de overgrote meerderheid het bezit van een cave nauwelijks als grote plus ervaren. Een geventileerde cave zou wel als voordeel een droge vloer voor de woonkamer er boven kunnen hebben; tegelijkertijd moet die woonkamervloer wel goed zijn geïsoleerd en dat is vaak niet het geval.

Waarom stel ik de vraag of die cave ook een last zou kunnen zijn ? Die ligt in het bouwkundige risico van een cave. Bouwkundig is de gewelfde kelder een kunststukje dat van taps afgekapte rotsblokken in elkaar hangt. Komt er scheurvorming voor bij een cave dan is het risico van instorten aanwezig. Bij het in elkaar vallen van een cavehemel implodeert vaak het hele er bovenliggende pand. Ik ben dat in mijn adviespraktijk ook tegen gekomen en het gebeurt in Frankrijk jaarlijks een fors aantal keren, helaas niet bijgehouden in statistieken.

 Bij mijn 2^e project ben ik met de schrik vrij gekomen. Vrij kort nadat ik een nieuwe tomettesvloer had gelegd en een paar weken weg was geweest werd ik bij terugkeer geconfronteerd met een grote kuil in de vloer pal boven de ingang van de cave. Naar beneden gespurt en inderdaad, een halve kuub rotsblokken en kleispecie was uit de cave hemel gebroken . Meteen mijn bevriende aannemer gebeld , die mij vroeg om op drie plekken in de lengte as van de cave een betonnen fundering te storten in de vloer. Hij kwam de volgende dag met een stalen H balk , laste die op 3 stukken verticale H balk en daarmee was het verder instorten van de cave verhinderd. Nieuw stuk gewapende hemel vanaf de woonkamerzijde gestort en daarna opnieuw betegeld.

Bij mijn bouwkeuringen staat een minutieus onderzoek van de cavekwaliteit altijd als een van de prioriteiten en een pand met forse scheuren in de cave krijgt van mij altijd een uitgesproken negatief advies.

 

14. Asbest ( Amiante)  op je dak. (2013, herzien in 2023)

In de hele E.U. is  de productie en verkoop  van asbestcement producten al decennia geleden verboden.  Maar daarmee zijn de miljoenen vierkante meters asbestcement golfplaten op hangars, loodsen en kippenhokken nog niet verdwenen. Alleen al in Nederland liggen ondergronds duizenden kilometers drinkwaterleidingen die van asbestcement gemaakt zijn. Nu is daarmee helemaal niets aan de hand zolang de asbestvezels maar niet vrij komen. En dat gebeurt alleen als het asbest cement  product breekt, of  er ingezaagd of geslepen wordt. Of als iemand op het onzalige idee komt om asbestcement platen met een hoge druk spuit schoon te spuiten. Ook het verharden van een pad met restanten van asbestcement producten kan rampzalige gevolgen hebben.

Ook in heeft de asbestcement lei als goedkope concurrent van de echte lei uit leisteen in de loop van de 20e eeuw een flink marktaandeel weten te veroveren. In de Morvan  heeft  vrijwel elk dorp en hameau wel  huizen en stallen met asbestleien op het dak. Deze zijn te herkennen aan de lichtgrijze tot bijna witte verkleuring in de loop der jaren. Het zijn meestal leien van het formaat 40 x 40 en gelegd in “dropjesformatie” . Op zich niets mee aan de hand, totdat men die met een slijpschijf gaat bewerken omdat er in het dak een dakraam moet worden geplaatst.

Elke koper van een pand met asbest weet dat van te voren, want in het verplichte DDT is amiante een van de uitvoerig beschreven items. Zolang het materiaal classe 0 of 1 krijgt kan men de dakbedekking nog jaren laten zitten. Bij classe 3 echter is het noodzaak het zo snel mogelijk te ( laten) verwijderen. Bij classe 3 is het materiaal sterk verouderd en aangetast en hangen de asbestvezels bij wijze van spreken al bijna los in de lucht. Verstandiger echter is het pand helemaal niet te kopen.

Maar ook een DDT met de verklaring dat er geen asbest is aangetroffen is geen garantie dat dat ook zo is. Recent kwam ik een met leien beklede westgevel tegen, waar ruim 20 % van de leien asbesthoudend waren ; niet opgemerkt door het keuringsinstituut.

Op hangars zijn de asbesthoudende Eternite golfplaten  de boosdoeners.

Europese regels met betrekking tot het verwijderen , vervoeren en storten van asbestcement producten zijn uitermate streng, maar de handhaving daarvan verschilt per land extreem. Het vervoeren van een hoeveelheid niet in plastic verpakte  asbestplaten of leitjes in een open aanhanger  wordt in Nederland afgestraft met een hoge boete en de asbestmaffia staat klaar om tegen een absurd tarief je asbestplaatje in een plastic zak te doen.

In de Bourgogne lagen tot een paar jaar geleden op veel dechetteriën  asbest leien open en bloot op de stort  ( al was dat streng verboden). Het toezicht houdend personeel wist  dat  onbeschermde stort van asbest niet is toegestaan, maar indien een hele vracht “tout venant” wordt gestort met onderin een partij asbest leien werd dat vaak niet opgemerkt, met het resultaat dat de stort zeker (nog) niet asbest vrij is.

 En op de vraag waar men dan met  dat ongezonde afval naar toe moet heeft men in grote delen van de Morvan  geen antwoord met het resultaat: illegale stort ,maar dan bij voorkeur diep onder de grond. En als het daar met rust gelaten wordt is dat een stuk veiliger dan op de stort, waar de asbestvezels vrij kunnen komen onder meer door het stuk rijden door grondverzetmachines.

Voor de Franse voorschriften en mogelijkheden mbt  stort en vervoer van asbestcement producten heb ik lang geleden (in 2012)  een gesprek gevoerd met de asbestspecialist van de SICTOM in St Honore les Bains, M. Charton. Op geen enkele SICTOM dechetterie is het storten van asbestcementprodukten toegestaan. Slechts een paar keer per jaar vraagt een particulier waar hij een golfplaatje Eternit kwijt kan en wordt dan verwezen naar een van de gecertificeerde (dure) afvalverwerkers.  Transport van asbestprodukten  door particulieren is echter niet verboden mits het product goed in plastic  is verpakt. In Nevers (St Eloi) is een stortplaats die asbestcement aanneemt tegen fikse kosten per ton.

Gezien de grote hoeveelheden asbestdakbedekking die in de komende decennia moet worden vervangen zou het aantal plaatsen waar men legaal die troep tegen redelijke vergoeding kwijt kan sterk moeten worden uitgebreid. Maar helaas bestaat er in Frankrijk nog geen nationale policy met betrekking tot het storten van asbesthoudende bouwmaterialen met het gevolg dat men in het ene departement gratis op korte afstand zijn asbesthoudende materiaal kan afvoeren en er in een ander departement ver voor moet worden gereden en flink voor moet worden betaald.

15.Scheuren en andere zwakke plekken in muren en pierres en te treffen maatregelen (2023)

Met name in 2023 zie ik op diverse internetplatforms een duidelijke toename in vragen over scheurvorming in muren. Het is overduidelijk dat deze toename voor een belangrijk deel wordt veroorzaakt door verandering van de grondwaterdruk op de muren door een of meer lange periodes van droogte. 

Statistisch niet te bewijzen, maar mijn indruk is dat de scheurvorming eerder voorkomt bij jongere huizen met cementspecie gemetselde muren van blokken of bakstenen dan bij oude huizen met muren en pierres, gebouwd met zand-leem specie, al of niet gebonden met kalk.

Die grondwaterdruk verandert echter ook vaak nadat er drainage is aangelegd en kan zelfs ontstaan na het aanbrengen van een dakgoot. In deze laatste gevallen moeten de muren zich opnieuw zetten en zal er na reparatie meestal geen herhaling van scheurvorming voordoen.

Wanneer zijn scheuren zorgwekkend ?  Als stelregel hanteer ik dat een scheur die niet aan beide kanten van de muur zichtbaar is buiten de zorgwekkende categorie valt zolang je er je hand niet diep in kan steken. Is een scheur door en door en kan je er door van binnen naar buiten of andersom kijken, dan heb je mogelijk een probleem en helemaal als de muur uit het lood staat. Vaak kom je scheuren tegen in de hoek van een lange gevel en een topgevel. Een en ander kan vaak nog ingrijpend worden opgelost door middel van het aanbrengen van muurankers met trekstangen of trekbalken of het bouwen van steunberen.

Heel veel van woningen en boerderijen die tijdens de grote bouwgolf van 1840-1860 werden gebouwd, hebben in de gebruikte specie geen hydraulisch bindmiddel ( kalk of cement) . Deze specie bestaat uit een mengsel van zand en leem en is niet waterbestendig. Met name de muren die op het ( zuid-) westen zijn gericht vertonen vaak diep uitgespoeld voegwerk, dat na 150 jaar om renovatie schreeuwt. Door artisans opnieuw laten voegen is zeer kostbaar, dus zit er vaak niets anders op dan de klus zelf ter hand te nemen. Zie hiervoor https://traditioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com

Muren met diep uitgespoeld voegwerk vormen ook de dankbare habitat voor vogels, hagedissen, slangen, vleermuizen en loires.  Vaak worden holtes tot zeer diep in de muren gemaakt; een paar diepe nesten kunnen nog geen kwaad, maar een complete mussen zwerm die in je muur verblijft, kan de muur ernstig verzwakken. Als je een muur met veel vogelnesten toch wil renoveren, doe dan dat pas na het broedseizoen.

Zelf wilde ik ooit in de topgevel van een van mijn projecten een doorbraak maken voor een raam. Maar bij de eerste muuraanraking van het stootijzer begon de hele topgevel al te bewegen. Dus werd besloten de beide zijden van de muur eerst van nieuw voegwerk te voorzien, alvorens de percement(doorbraak) te maken. Wat gebeurde er daarna bij de eerste stoot ? Het stootijzer vloog meteen dwars door de 50 cm dikke muur heen en met een aantal stenen vloog een hele familie loire mee naar beneden. Het bleek dus dat loires zich zelfs midden in een ogenschijnlijk soliede muur een nest kunnen uitbouwen.

Vleermuizen kunnen ook diep in de muur verblijven. Op een ladderzitje had ik de uiterste punt van een topgevel opnieuw gevoegd en zat het resultaat er van te bewonderen toen opeens de aangebrachte specie in mijn gezicht explodeerde; ik had een vleermuis per abuis ingemetseld en die had met al zijn oerkracht de weg naar buiten weer gevonden. Sindsdien ben ik langdurig met de tuinslang alle gaten in een nieuw te voegen muur aan het bewateren om te voorkomen dat ik nog een keer iets levends zou inmetselen. 

16. Eiken balken aangetast door houtworm en/of boktor? Meestal helemaal geen probleem ! 

In ons allereerste project werden we geconfronteerd met een eiken balklaag ( afmeting ca 15x15 cm) , waarvan de buitenzijde flink was aangetast door houtworm en deels ook boktor. In alle onwetendheid hebben we de kettingzaag er in gezet om de balklaag te vervangen. Het bleek echter dat de harde kern van de eiken balken nog geheel gaaf was en alleen de buitenste 2 tot 3 cm aangevreten was.

De aannemer, die we toen nog deels inschakelde bij dit project, vertelde ons dat dit bij eiken balken vrijwel altijd het geval was. Aangetaste gordingen in de charpente op zolder worden zelden vervangen, maar 1 tot 2x behandeld met Xylophene en dat is bijna altijd voldoende om houtworm en boktor kwijt te zijn. Mocht je in de jaren daarna nog houtwormzaagsel vinden of boktorren aan het werk horen, dan is een herhaling met Xylophene aan te raden. Uiteindelijk raak je ze dan definitief kwijt.

Het behandelen met xylophene doen wij met een (blok-)kwast. En dat is meestal afdoende en   heb je er zelf geen last van. Effectiever is echter het bespuiten met een plantenspuit, want dan komt het gif ook aan de onderkant van de balken dieper in het hout als er nog gaatjes aanwezig zijn. Nadeel daarvan is echter dat je die nevel niet moet inademen en een masker gedragen moet worden.

Als een zolder wordt uitgebouwd tot bewoonbaar oppervlak en je wil de fraaie eiken balken in het zicht houden, dan is het raadzaam zoveel mogelijk van het aangetaste oppervlak weg te krabben, te schaven en glad te schuren voordat de Xylophene behandelingen plaats vinden.

Vaak besluit men tot het behandelen van de balken met beits om de eiken kleur dieper te krijgen of met lijnolie. Zelf geven we de voorkeur aan een mix van 1 deel terpentijn ( terebentine) NB dus niet terpentine ( white spirit) en 2 delen lijnolie ( l huile de lin). Dat geeft de balken een lichtgele fraaie eikenkleur en is bovendien beschermend tegen houtworm en boktor.

Eiken balken zijn bijna alleen reddeloos verloren als ze door langdurige blootstelling aan vocht verrot zijn of als er merules (houtzwam) op hebben gevestigd en dan moet de oorzaak voor de houtrot eerst weg genomen zijn , voordat er vervangende balken worden aan gebracht. En de merules moeten met de nodige zorg worden verwijderd. Voorzover ik weet zijn de merules nog niet in de Morvan waar genomen.

Aanvulling met dank aan Emiel Visser : Twijfel je  aan de kwaliteit van de aangetaste balken , dan kan je ook boren met een slangenboor naar de kern  zonder te zagen om duidelijkheid te verschaffen over eventuele diepere aantasting. Kom je er niet of heel lastig in dan is de kern nog hard genoeg.

Voor extra zekerheid kunnen in de boorgaten ook injectiepluggen worden ingebracht waarin onder druk (wagner spuit) xylophene kan worden geïnjecteerd.

17. Recyclage : Staldelen die een tweede leven krijgen

Bij het ombouwen van een stal tot woonkamer is veelal de vraag : wat doen we met de ruif en de voederbakken ?  Die voederbakken nemen vloerruimte in beslag en worden meestal gesloopt. De eiken balken met uitgesleten kettinggaten, waar langer dan een eeuw koeien of paarden vast gebonden zaten in de stal, zijn karakteristiek en bleken heel geschikt voor het maken van een unieke trap . Vaak is de ruif al over zijn maximale houdbaarheidsdatum heen maar zijn de zijbalken nog intact en kunnen als trapleuning dienen.

Bij ons 1e project, de grange in Champrobert, hadden we al een offerte binnen van de lokale smid voor het maken van een stalen trapboom waar de treden op konden worden gemonteerd. Maar het toeval wilde dat een van onze hulpkrachten een oude timmerman was met slechts 1 stuk gereedschap : een combinatie van bijl en hamer, waar hij werkelijk helemaal alles van hout wist vorm te geven. Toen zijn zoon hoorde wat we met de trap van plan waren, zei hij meteen : dat kan Pa veel beter, mooier en goedkoper met een houten trapboom.

Toevallig wisten we dat er beneden in het dal een heel oude stapel met bemoste sloopbalken- poutres- lagen op het terrein van onze grondverzetter. Hem gebeld of het was toegestaan daar wat weg te halen: geen probleem. Dus met aanhanger, kettingzaag en timmerman het karrespoor op naar de deels vergane balken. De timmerman snapte in eerste instantie niet wat we met een bemoste en aan de buitenzijde al verrotte poutre wilde, een nieuwe eiken balk was toch veel mooier?

De poutre zaagden we af op de gewenste lengte , sjorden we op de aanhanger en namen we mee naar de bouwplaats. Daar hebben we alle losse delen weg gekrabd tot op de keiharde eiken kern en het uiterlijk met uitstekende knoesten werd steeds fraaier. De timmerman begon er nu ook lol in te krijgen en zorgde er voor dat er op elke 20 cm een grote hoek uit de stam werd gezaagd , waardoor eenmaal gesteld tussen de begane grond en de verdiepingsvloer de horizontale vlakken van de hoeken de bevestigingspunten werden voor de traptreden.

 

 

     En zo bleef al het hout dat zich in de stal bevond behouden en kreeg het een nuttige en decoratieve functie

Wij waren zelf zo tevreden met het resultaat , dat we eenzelfde trap ook in ons volgende project hebben gemaakt.

18. Klimop en wilde wingerd, sluipmoordenaars voor oude muren `en pierres`

Heel veel panden met muren en pierres zijn voorzien van klimmers tegen de buitengevels.

Een dikke laag klimop van soms tientallen jaren oud zorgt voor extra isolatie en vormt een habitat voor insecten , vogels en allerlei kleine dieren.

De bladverliezende wilde wingerd is vooral in herfstkleuren een sieraad tegen de gevel en vormt een minder dikke laag dan de klimop en wortelt ook iets minder snel in oud voegwerk.

Beide klimmers hebben gemeen dat ze heel snel groeien en dat ze in toom gehouden moeten worden onder de dakgoot. Krijgen ze de gelegenheid om verder naar boven te kruipen , dan gaan de uitlopers zich wringen tussen dakpannen of leien. In de opvolgende jaren drukken ze die gewoon verder omhoog en zelfs uit hun verband, waardoor lekkage kan ontstaan en ook stuifsneeuw een weg naar binnen weet te vinden.

Kortom, er moet minimaal jaarlijks fors gesnoeid worden om dit te voorkomen.  Snoeien vanaf een ladder is gevaarlijk, dus doe het vanaf een soliede steiger om beide handen vrij te hebben.

Zijn de muren en pierres ooit gebouwd met een specie die alleen bestond uit leem en zand, dus nog zonder kalk als bindmiddel, dan is er een risico dat de klimmer gaat wortelen in de voegen, vooral in muren die in een vochtige omgeving staan en weinig aan de zon zijn blootgesteld.

Zonder dat het gemerkt wordt, kan de in de voegen wortelende klimmer diep in de muur penetreren, waardoor de stenen uit hun verband worden gedrukt en de muur uiteindelijk kan instorten ( zie foto)

Er zijn regio's , zoals de Morvan, waar pas laat in de 19e eeuw kalk in de bouw werd toegepast. Heeft u een pand dat stamt uit de jaren 1840-1875 dan is de kans heel groot dat de toegepaste specie een dankbare voedingsbodem is voor gemakkelijk wortelende klimplanten. Dan wordt u sterk aangeraden om geen klimop of wingerd tegen de muren te laten groeien. Indien al aanwezig, dan voorzichtig verwijderen, Bij hardhandig verwijderen is het risico aanwezig dan de buitenschil van de muur er geheel of gedeeltelijk mee wordt uitgetrokken of erger.

Daarna is het raadzaam om de muur opnieuw,  en nu met een kalkspecie, te voegen. Zie https://tradtioneelvoegenmursenpierres.blogspot.com

Nota Bene: Naar aanleiding van de (bijna opstandige) commentaren op de titel van deze column op een paar internetfora, er staat duidelijk vermeld :  oude  muren en pierres. Indien muren later in hun leven hun oorspronkelijke uiterlijk hebben verloren door een crepilaag of nog erger een zg renovatie met een cementspecie, dan heeft dat als een van de weinige voordelen dat klimop en wingerd er geen schade aan toebrengen. Crepi en cement doen afbreuk aan de positieve eigenschappen van muren en pierres gebouwd met een leem-zand specie of een klak gebonden specie.

19. De plus-value kan rampzalig uitvallen voor een doehetzelver die een ruïne opknapt.

Onder de naam taxe sur la plus value kent Frankrijk een vermogenswinstbelasting die  wordt geheven over de winst bij verkoop van een 2e woning. Zowel de tarieven als de termijnen en de aftrekposten met betrekking tot deze belasting , zijn in het verleden en ook nog recent vaak gewijzigd.

De plus value is alleen van toepassing bij verkoop van een maison secundaire , vermogenswinst bij verkoop van een maison principale, de hoofdwoning, is onbelast. De plus value wordt geheven tot 22 jaar na aanschaf , voor de sociale lasten echter tot 30 jaar  Het betalen van sociale lasten, terwijl er voor de buitenlandse eigenaar geen sociale rechten uit voorkomen, is tot de hoogste Europese rechter onwetmatig verklaard, maar door de titel van deze lasten te veranderen , weet de Franse fiscus dit weer te omzeilen.

Anno 2023 is het starttarief ( over de eerste 5 jaren van de eigendom )19% voor de plus value en 17,2 % voor de sociale lasten. Per 2023 is daar een extra opslag bij gekomen van 2 tot 6 % bij een winst van meer dan 50.000 euro ( 2 %) en meer dan 250.000 euro (6%) In uitzonderlijke gevallen kan de totale belasting dus oplopen tot 42,2 %.

Ook het winstbegrip voor de berekening van de plus value betreft louter een theoretische winst. Het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs is in principe de belasting grondslag. Alleen de kosten van aankoop en verkoop, de kosten van het verplichte DDT en facturen van in Frankrijk erkende artisans en aannemers zijn aftrekbaar. Alleen verbeteringskosten zijn aftrekbaar, onderhoudskosten niet. Investeer nooit zelf direct in bouwmaterialen, maar zorg dat er zoveel mogelijk via de factuur van de artisan of aannemer gaat.

Een doe hetzelver met een klushuis (als 2e woning) wordt bij verkoop binnen die termijnen fiscaal vaak extreem gestraft. Tot 2004 waren de investeringen in bouwmateriaal plus een factor daarboven voor eigen arbeid geheel aftrekbaar. Daarna werd die aftrekbaarheid met terugwerkende kracht afgeschaft. Zelf werd ik door deze wijziging geheel overvallen met klushuizen die ik kocht in 1993 en 1994. Voor mij in eerste instantie geen probleem, ik kocht de panden om mijn hobby te kunnen uitoefenen, niet met winstoogmerk. Maar als je door omstandigheden gedwongen zou worden binnen de plus value termijnen te verkopen, kan dat heel negatief uitvallen.

Een vorm van gelegaliseerde diefstal, want er zijn situaties waarin de plus value belasting hoger uitvalt dan de verkoopprijs min de investeringen in materiaal en aankoopprijs. De doe het zelver heeft dan onbezoldigd voor de Franse staat gewerkt.

Het volgende rekenvoorbeeld : Klusser X kocht in maart 2020 een ruïne (=klushuis) voor 10.000 euro . X klust per jaar ca 2000 manuur en de teller staat eind 2023 op 6000 uur.  De prijzen voor bouwmaterialen vliegen de pan uit  en de totale investering in bouwmaterialen bedraagt 60.000 euro . Het huis is nog niet geheel klaar, maar het geplande budget is ver overschreden, X heeft financiële en gezondheidsproblemen en is gedwongen om het pand te verkopen. Hij vindt een kandidaat-koper die 100.000 euro biedt en hij accepteert tandenknarsend het bod. De notaris calculeert de verschuldigde plus value en houdt 37.914 euro in op de verkoopprijs en X ontvangt op zijn bankrekening 62.086 euro. Hij lijdt een verlies van 8000 euro en heeft bijna 4 jaar om niet voor de Franse fiscus gewerkt.

Niet voor niets noem ik dit een van de 41 valkuilen bij het kopen van een huis in Frankrijk (zie aparte post in dit blog) En met de enorme prijsstijging van bouwmaterialen in de afgelopen 2 jaar wordt het opknappen van een klushuis los van de plus value steeds onaantrekkelijker. De  manieren om de Franse fiscus niet onnodig te spekken is emigreren en het huis  als maison principale verkopen of het betreffende pand pas na 30 jaar eigendom te verkopen.

De notaris is verantwoordelijk om de hoogte van de plus value te calculeren en die op de verkoopprijs in te houden. De officiele website van het Franse notariaat kent een handige tool om zelf de plus value te berekenen https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/fiscalite-et-gestion-du-patrimoine/les-plus-values-immobilieres

Nota Bene: de interpretatie van de wettelijk genoemde aftrekmogelijkheden kan van notaris tot notaris verschillen en of een factuur onderhoud of verbetering is, kan  een flink punt van discussie zijn tussen notaris en verkoper. 

Mocht een lezer hier boven  fouten ontdekken, bv in het rekenvoorbeeld, neem dan svp contact met me op bram@van-zanten.com

20.Over muurankers, trekstangen,trekbalken en steunberen

Veel oude huizen “en pierres” hebben aan de buitengevel muurankers zitten. Soms een heel eenvoudige stalen X, soms een grote S of met een decoratieve vormgeving. Die muurankers zijn er niet voor de sier , maar hebben een constructieve functie.

Boerderijwoningen hadden veelal slechts de begane grond als bewoning, de zolderverdieping was voor opslag van de oogst. De muren waren meestal slechts ca 4 meter hoog. De meer soliede gebouwde panden werden voorzien van muurankers met trekstangen , bij voorkeur op hoogte van de verdiepingsvloer. Helemaal als het pand op een helling was dit meer regelk dan uitzondering.

Muurankers verbonden met trekstangen zijn er in de eerste plaats om de dragende buitenmuren bij elkaar te houden , muurankers verbonden met trekbalken zorgen er tevens voor dat de hele dakstoel, de charpente,  bij elkaar wordt gehouden en bovendien de muren “vast houdt”.

Steunberen hebben als doel het verder uit scheef zakken van buitenmuren te voorkomen en worden ook vaak pas aan gebracht als er tekenen van ernstig uit het lood staan van de muur zichtbaar zijn geworden.Op hellingen komt dit meer voor dan op een vlakke ondergrond.

Een kleine twee eeuwen na de bouw wil het nog al eens voor komen dat muurankers los zijn geraakt van een trekbalk omdat de kopse kant daarvan is gaan door rotten. Heel vaak gaat de bovenkant van de muur dan naar buiten hellen en zijn constructieve maatregelen noodzakelijk om de muur voor verder wijken en instorten te behoeden.

Dat kan zijn door de bestaande trekbalk te voorzien van een langere stalen verbinding met het muuranker, het volledig aanbrengen van een trekstang naast de bestaande trekbalk, eventueel gecombineerd met het bouwen van een of meer steunberen. Dat laatste is een stuk arbeidsintensiever dan het aanbrengen van een trekstang. Die trekstang ligt meestal op het niveau van de verdiepings- ( meestal zolder-) vloer en kan daar hinderlijk zijn als die niet in de vloer kan worden weg gewerkt. Bij mijn eigen projecten verdwenen de trekstangen in een laag lichtgewicht beton.

 

                                                           Die stang moest weg........

                                                           Toch maar niet.......

De bijgaande foto’s zijn gemaakt in een cave die verbouwd werd tot keuken. De eigenaar vond die stang tegen het plafond storend en besloot hem te verwijderen : slijptol er op…..en meteen weken beide losse delen (en de buitenmuren!) een aantal centimeters uit elkaar…..de buurman wees de eigenaar er op dat dit een trekstang was die de muren van zijn grange bij elkaar hield….. enige paniek in de tent…..gelukkig een artisan met lasapparaat in de buurt die binnen zeer korte tijd de delen weer aan elkaar wist te verbinden. De moraal hiervan : laat stalen delen in een oud pand altijd zitten als je niet weet wat de functie er van is.

 

 

Ik ben beschikbaar voor aankoopbegeleiding, beoordeling DDT , ( virtuele) bouwkeuringen inclusief renovatieadviezen *, beoordeling compromis de vente en erfrechtelijk advies. contact bram@van-zanten.com

*vanaf maart ook weer fysiek aanwezig in 58...